부동산 시행/개발사인 공감플러스(옛 공감씨앤디)가 지하철 3호선 신사역 인근에 추진중이던 오피스 개발 프로젝트가 본PF 조달에 실패하면서, 해당 부지가 공매에 넘겨졌다. 2021년 부동산 경기가 호황일 때 토지를 비싸게 매입했는데, 금리 및 건축비 상승의 파고를 넘지 못한 것이다. 

공감플러스는 이곳에서 가까운 서초구 잠원동 옛 현대제철 부지에 오피스를 건축하는 사업도 진행하고 있는데, 신사역 오피스 프로젝트 좌초가 어떤 영향을 줄지 주목된다.

공감플러스는 2021년 신사역역세권복합개발PFV를 설립해 서울 강남구 논현동 17을 비롯한 인근 7개 필지 2976㎡ (약 900평)를 인수했다. 이를 위해 새마을금고와 하나캐피탈 등으로부터 브릿지 대출 1835억원을 받았는데, 금리가 9.5~14%로 높았다. 처음에는 오피스텔로 계획됐으나 오피스텔 가격이 추락하면서 오피스로 전환됐다.

해당 부지는 일반 상업지역과 3종 일반주거지역이 혼재돼 있어 용적률에서 손해를 봤으나, 강남구청의 조건부 심의 의결을 거쳐 건폐율 50%, 용적률 459%를 적용해 지하 9층~지상 14층(옥탑층 제외) 오피스 및 상가를 건축하는 사업으로 바뀌었다.

사업계획이 변경되면서 금리 부담이 늘어나, 2023년말 기준 브릿지 대출금은 1948억원으로 늘어났다. 높이 제한 때문에 오피스를 높게 지을 수 없다는 단점을 극복하기 위해 지하 9층까지 파서 상가를 배치하겠다는 점을 제시했으나, 금융회사를 설득하지 못해 PF 전환에 실패했다. 새마을금고를 비롯한 대주단의 브릿지 대출금은 2023년말 기준 1948억원이다. 

대주단은 대출금 회수를 위해 공매를 신청했고, 감정가액은 2560억원으로 산정됐다. 10월7일 최저 입찰가 3129억원으로 1회차 공매가 시작됐고 2차 2972억원에도 유찰됐다. 내년 1월초로 예정된 8회차의 최저 입찰가는 2250억원까지 떨어진다.

공감플러스는 비슷한 시기인 2021년 잠원동복합개발PFV를 설립해, 서울 서초구 잠원동 28-6, 8 일대 옛 현대제철 사옥을 483억원에 인수했고, 추가로 인근 28-2, 7 필지를 매입했다. 이를 위한 브릿지 대출금은 2021년말 기준 1208억원이었다. 

이 사업은 당초 지하 8층~지상 20층 규모의 아파트/오피스텔 개발에서 지하 8층~지상 12층 규모의 오피스 및 상가를 신축하는 사업으로 변경됐다. 2023년 5월 총 3630억원 한도의 PF 대출 조달에 성공했다. 이는 2023년 2월 하나대체투자자산운용과 선(先)매입 계약을 체결했기 때문에 가능했다. 현재 효성중공업이 공사를 진행하고 있다. 

눈에 띄는 대목은 공감플러스가 신사역 개발 프로젝트의 브릿지 대출에 연대보증을 섰다는 점이다. 공감플러스는 작년말 기준 신사역PFV 지분 66.0% (보통주 기준), 잠원동PFV 지분 63.2%를 보유하고 있다. 신사역 인근 부지의 공매 낙찰 가격이 브릿지 대출 원리금에 미달하면, 공감플러스가 대신 물어줘야 하기 때문에, 잠원동 프로젝트에 간접적인 영향을 줄 수 있다는 점에서 대주단이 관심있게 지켜보고 있다.

공감플러스는 이순재 리드엘(옛 리드건설) 대표가 100% 지분을 보유하고 있으며, 이 대표는 리드엘 지분 70%도 갖고 있다. 리드엘은 이미 신사역PFV에 180억원, 잠원동PFV에 199억원을 운영자금 명목으로 빌려준 상태다.

부동산 개발 업계 관계자는 “공감플러스 관계사 가운데 리드엘이 그나마 자금여력이 있기 때문에, 개발 프로젝트가 위험해지면, 리드엘이 추가 지원할 것으로  예상된다”고 말했다.