Core-series
시장은 단순함과 복잡성을 동시에 갖고 있습니다. 복잡한 핵심 이슈를 다양한 시각에서 심층적으로 분석했습니다.
Expert-View
[인터뷰] 인천 물류 센터 시장이 뜨거워지는 까닭
전용민 우유니 대표, “인천 물류 센터 공실률 4% 수준” 소비자 접근성 좋은 인천과 경기 김포 부천 등 큰 주목
생숙 수분양자의 분양/대출 계약 취소 요구는 승소 가능성 낮아
과거 부동산 시장 하락기에 수분양자의 취소 소송 많았지만 대부분 패소 법원은 "분양 계약서와 확인서 기재 사항이 우선한다"는 입장 2010년에도 대출 계약 취소 소송 많았으나 패소하고, 추가 비용까지 부담
저온 창고를 상온으로 변경시 층고와 습기 고려해야
투자자, 수요 부족 저온 물류센터를 상온 창고로 전환 추세 저온 창고 공급 과잉 해소에 적어도 3년 이상 소요될 듯 저온은 층고 8m, 상온은 10m, but 저온 층고 변경은 불가능 환기, 소방 시설 추가 설치 필요
US Office – Who survived?
미국 오피스 시장에서 Trophy Asset, Younger Asset 선방 Trophy Asset, 미국 오피스 비중 6%, but 순흡수 면적은 25% 이상 핵심 요건은 교통 접근성, 탁월한 건축양식과 디자인, ESG, 고객 서비스 우수 임차인 수요가 몰리면서 공실률은 하락, 임대료는 상승 투자 시기를 저울질하기 보다는 입지, 임차인, 수요, ESG 등 Fundamental에 집중해야
건축비, 향후에도 보합 또는 소폭 상승 전망
2020년부터 코로나 거치며 30% 이상 상승 건축 자재 가격 약간 하락했지만, 인건비는 내리기 어려워
신탁사의 책임준공 확약 손해배상 범위
신탁사와 대주단 갈등으로 관련 소송 급증 책임준공 확약이 대주단 PF대출 결정에 미친 영향에 따라 결정 전망 사전에 손해배상 책임 사유와 범위 명확히 규정해야
서울시 고밀도 개발 집중 분석
용적률-높이 규제 강화 나선 서울시
서울시 고밀도 개발 집중분석 시리즈 [4] 개방형 녹지, 공개공지 용적률 중복 혜택 폐지 공개공지 높이 혜택도 삭제키로 개발이익 줄어들 듯
높이 규제 완화에 갈수록 치솟는 빌딩들
서울시 고밀도 개발 집중분석 시리즈 [3] 기본계획, 서울 도심부 90미터 높이 제한 풀어 개방형 녹지, 공개공지 조성으로 두 배로 높아진 빌딩 높이
1500%의 용적률…개방형 녹지의 마법
서울시 고밀도 개발 집중분석 시리즈 [2] 녹지생태도심 실현 위해 개방형 녹지 도입 기본계획 발표 후 정비계획 용적률 급등
상업용 부동산 게임체인저가 된 서울시
서울시 고밀도 개발 집중 분석 시리즈 [1] 서울시, 도심 녹지확보를 위해 고밀도 개발 정책 추진 녹지생태도심 전략 이후 용적률, 높이 치솟아
해외 부동산 투자 부실화
(해외 부동산 투자 부실 시리즈 5)
국내 증권사 라데팡스 몰빵 투자의 비극 미래에셋 인수한 마중가 타워 자산 가치 반토막 라데팡스 지역 공실률 16%, 금리는 5%로 상승해 대부분 투자 손실 국내 증권사들의 '묻지마' 인수 경쟁이 빚은 처참한 결과
(해외 부동산 투자 부실 시리즈 4)
미래에셋, 홍콩 골딘파이낸셜 글로벌센터 투자 대거 손실 사례 빌딩 가치보다는 그룹 회장 연대 보증 믿고 2800억원 중순위 투자 골딘파이낸셜 파산으로 미래에셋 투자자는 손실률 90% 이상 펀드 상품 판매한 우리은행, 미래에셋 대상 구상권 청구 검토 2020년 7월 대출 부실 발생했으나 2023년에야 투자자에게 알려
(해외 부동산 투자 부실 시리즈 3)
과도한 초기 수수료, 펀드 관리 부실 초래 매입/매각 보수는 거래대금 1% 이상, 펀드 판매수수료 2% 지급 국내 & 현지 운용사에 모두 지급하는 이중 수수료 구조 펀드 운용 보수는 매우 낮아 자산 관리 업무는 소홀해져 외국은 매입/매각 보수 낮고, 운용 보수 높게 책정해 자산 관리 에 무게
(해외 부동산 투자 부실 시리즈 2)
과도한 차입이 칼날이 되어 돌아왔다 투자 당시 대부분 LTV 60% 선순위 대출 경제 상황 변화에 따른 리스크 헷지가 안된다 외국 투자자는 LTV 40~45% 유지
(해외 부동산 투자 부실 시리즈 1)
단일 or 소수 임차인 오피스 인수로 대규모 손실 EOD 발생으로 도산, 공개 매각 사례 다수 발생 임차인과의 협상력 약화로 자산 관리 한계 노출
서울 오피스 공급 과잉 이슈
(오피스 공급폭탄 시리즈 5)
오피스 빌딩 투자자, 임차인 확보 여부 관심 가져야 임차인 확보 없이 20만평 오피스 공급하는 마곡 준공 전에 키 테넌트 확보한 수표구역
(오피스 공급폭탄 시리즈 4)
오피스 개발 사업에 적극 나서는 자산운용사와 건설사들 이지스-마스턴-미래에셋, 공격적 사업 시행 오피스 개발 사업에 지분 늘리는 현대건설, 삼성물산
(오피스 공급폭탄 시리즈 3)
개발이익 큰 폭 증가에 특혜 논란 서울시 고밀도 정책으로 오피스 개발 이익 수천 억씩 증가
(오피스 공급폭탄 시리즈 2)
서울시 고밀도 개발 정책이 핵심 원인 이례적으로 낮은 공실률에 투자자금 몰려
(오피스 공급폭탄 시리즈 1)
오피스 총공급 450만평에서 5년 뒤 650만평 29년 오피스 면적, 23년 대비 44% 증가 대규모 공실, 투자 손실 불가피할 듯
