‘더 스파이럴’ 빌딩은 미국 뉴욕 맨해튼에서 임차인들이 가장 선호하는 업무권역인 허드슨 야드 서브마켓에서 랜드마크로 떠오르고 있는 신축 오피스 빌딩이다. 공실율이 20%에 육박하는 맨해튼에서 준공 2년여만에 임대율 94%를 기록할 정도로 인기가 높은 트로피 에셋이다. 글로벌 트렌드로 굳어지고 있는 ‘플라이트 투 퀄리티’를 다시 한번 입증한 셈이다.

미국 유럽 등 해외 상업용 부동산 투자에 나선 국내 자산운용사들이 100% 가까이 손실을 볼 정도로 쓴 맛을 보고 있는 상황에서 보고펀드자산운용이 교직원공제회의 투자를 받아 2억 달러(약 2920억 원)를 에퀴티로 더 스파이럴 빌딩에 투자해 눈길을 끌고 있다.

보고펀드운용과 교직원공제회의 투자금액은 전체 에쿼티(22억 달러)의 9%를 넘는 금액이다. 캡레이트 7.1%로 높은 수익률도 확보했다.

더 스파이럴은 미국 최대 부동산 투자회사인 티시먼 스파이어(Tishman Speyer)가 소유한 건물이다. 티시먼 스파이어는 1978년 설립된 이후 525개 부동산을 인수·개발했으며, 총 가치는 1290억 달러(약 188조 원)에 이른다. 대표 자산으로 △뉴욕 록펠러 센터 △뉴욕 크라이슬러 빌딩 △베를린 소니 센터 등이 있다. 2022년에는 아시아·태평양 지역 사업 다각화를 위해 서울에도 사무소를 열었다.

더 스파이럴은 맨해튼 서쪽 34번가와 허드슨 불레바드가 만나는 블록에 위치해 있다. 6만7452평방피트(약 1895평) 부지에 임대 가능 연면적 283만2827평방피트(약 8만평) 규모의 높이 314m, 66층 건물로 지어졌다.

티시먼 스파이어는 2014년 토지를 매입하기 시작해 2018년 6월 착공, 2022년말 더 스파이럴을 완공했다. 더 스파이럴의 가장 두드러진 특징은 건물 외부를 감싸는 계단식 테라스가 각 층마다 설치돼 있어 실내 공간과 야외 환경을 연결한다는 점이다. 빗물을 모아 재사용할 수 있도록 친환경적으로 설계됐다.

더 스파이럴이 위치한 허드슨 야드 서브마켓 권역은 동서로는 8번 에비뉴부터 허드슨 리버 파크, 남북으로는 28번 스트리트에서 42번 스트리트에 이르는 신흥 업무권역이다. 다운타운이 낡고 오래된 건물이 많은 반면, 허드슨 야드 서브마켓은 최근 신축건물이 많이 들어선데다 벌집 모양의 독특한 건축물인 베슬, 엣지 전망대, 하이라인 파크 등 랜드마크가 모여 있다.

이 때문에 아마존, CNN, HBO, 웰스파고, 퍼스트 리퍼블릭 은행 등 미국의 대표적인 기업과 금융사들이 앞다투어 입주하고 있다.

더 스파이럴에도 세계적인 제약업체인 화이자와 HSBC 등 주요 기업들이 입주해 본사로 사용하고 있다. 특히 화이자는 착공 전인 2018년 4월 전체 면적의 30%를 사용하는 선임대 계약을 체결하기도 했다.

공실률과 임차료 수준에서도 허드슨 야드 서브마켓은 다운타운과 차별화되는 모습을 보이고 있다. 미국 상업용 부동산 전문지인 코스타는 “작년 11월 말 현재 허드슨 야드 서브마켓의 공실률은 4%이고 임차료는 평방피트 당 137달러 수준”이라며 “맨해튼 전체의 공실률 17.2%, 임차료 73달러와 큰 차이를 보인다”고 전했다.

이 때문에 미국 최대 사모펀드 운용회사인 블랙스톤은 더 스파이럴 프로젝트의 성공 가능성을 높게 점쳐 착공 전에 18억 달러를 대출해줬다. 또 미국 오피스 시장 불황이 길어지는 상황에서도 티시먼 스파이어는 얼마전 28억5000만 달러의 담보대출 리파이낸싱에도 성공했다.

보고펀드운용과 교직원공제회는 뉴욕의 임차인들은 노후화된 건물보다 신축 오피스를 선호한다는 점을 간파하고 뉴욕 내 핵심 오피스 권역으로 떠오르고 있는 허드슨 야드 서브마켓에 새로 짓는 더 스파이럴에 대한 투자 결정을 내렸다. 오피스 개발 실적과 역량이 풍부한 티시먼 스파이어가 시행하는 프로젝트라는 점도 투자 결정에 영향을 미쳤다.

특히 보고펀드운용과 교직원공제회는 리스크 관리를 위해 화이자의 선임대가 결정된 후 투자를 결정했다.

상업용 부동산 업계 관계자는 “코로나19로 확산된 재택 근무로 불황을 겪고 있는 미국 오피스 시장에서 더 스파이럴은 뛰어난 입지와 임차인에 대한 차별화된 서비스로 비교적 짧은 시간에 90%가 넘는 임차율을 기록했다”며 “오피스 과잉공급이 우려되고 있는 한국의 오피스 개발업계와 투자업계도 이 같은 ‘플라이트 투 퀄리티’ 추세를 눈여겨봐야 한다”고 말했다.