건설공사 비지수 급등시기를 보면 2019년 12월 코로나 발생과 국제적 감염을 우려해 2020년부터 국경 폐쇄 정책이 시행된 시기와 일치합니다.

이로 인해 원자재 및 중간재 등의 이동이 제한된 공급망 이슈로 자재의 품귀현상이 일어납니다. 또한 코로나로 인한 피해 복구 및 지원을 위해서 유동성이 과잉공급 되면서 인플레이션이 유발되는 원인이 되었고, 공사비도 급등하기 시작했습니다. 또한 국내 건설현장에서 일하던 외국 노동자들이 본국으로 대거 귀국했으며, 자연스럽게 숙련공의 부족으로 인건비도 함께 올랐습니다.

러시아-우크라이나 전쟁으로 건설자재 생산원가에 중대한 영향을 미치는 국제유가가 상승하고, 동시에 유연탄(시멘트 생산에 사용) 가격이 오르면서 시멘트, 철강 등 주요 원자재가격이 상승했습니다. 한국 건설원재료 및 주요 자재의 수입국은 중국과 러시아입니다. 러시아 제재와는 별개로 미국의 대(對) 중국 무역제재 조치로 중국산 자재의 수입이 원활하지 않았습니다.

정부 정책 가운데는 주52시간 근로제와 중대재해 처벌법 등이 원인으로 작용했습니다. 건설업 특성상 공사기한을 맞추기 위해서는 때로는 야간작업, 돌관작업 등이 중요한데, 근무시간 제한 정책은 이를 지연시켰습니다. 중대재해처벌법은 필요하지만, 현장 고용인원의 증가와 비용 추가 집행(안전관리비 등)이 발생했습니다. 이런 정책들이 공사비 상승하는 기간에 같이 시행돼 인건비가 급상승했습니다.

친환경 정책에 따라 공사비의 일정 비율 이상을 친환경설비, 재생에너지설비 설치에 투자해야 하는 상황입니다. 이는 오래 전부터 시행됐으나, 최근 국제적인 환경정책 강화로 ESG정책 등이 국제 경쟁력을 갖추기 위한 중요한 요소로 부상되면서 고가의 친환경, 재생에너지 설비 및 장비가 건축물에 의무적으로 사용돼 추가 비용이 발생했습니다.

2024년 하반기 현재 물가정보 기준 가격은 톤당 90만원대, 소비자 가격으로는 70만원 중반대에 형성되고 있습니다. 이는 2021년 하반기 톤당 130만원에서 약 35% 하락한 것입니다. 원인은 중국산 저가 제품 증가와 건설경기 위축에 의한 수요 감소, 포스코가 철근 시장에 진출하면서 가격경쟁이 심화됐기 때문입니다. 최근 호주의 공급차질에 따른 유연탄 가격 상승과 제철회사의 운영 압박에 의한 가격 상승 움직임이 있습니다.

철근가격은 하락세를 보이고 있으나 레미콘(시멘트+자갈+모래) 가격은 2021년 ㎥당 7만원대에서 2024년 현재 10만원으로 올랐으며, 시멘트 가격은 지속적으로 오르고 있습니다. 최근에는 구리 가격 상승으로 전선가격이 오르고 있습니다.

지정학적 리스크 해소와 무역제재 완화가 이뤄지면 자재비는 다소 하락하겠지만, 인건비는 하락하기 어려워, 공사비는 보합 또는 약간의 상승세를 유지할 것으로 예상됩니다. 건설현장의 숙련 기술자 및 일반 근로자의 부족 현상은 그대로입니다. 현재 부실 사업장에 대한 개선이 이뤄지고, 금리 인하 등의 조치가 시행된다면 건설 경기는 활성화될 것입니다. 

상업용 부동산에서 중요한 3대 요소는 공사비, 공사기간, 품질입니다. 계획대로 진행돼야 의도되지 않은 추가 비용이 발생하지 않습니다. 공사비는 무조건 싸다고 좋은 것은 아니며, 현실적인 공사기간을 전제로 사업을 진행해야 부실공사 또는 공기 연장의 부작용이 없을 것입니다. 품질은 적정 공사비와 합리적인 공사기간을 확보할 때 자연스럽게 확보됩니다. 건설사의 기술력 향상과 하자 방지를 위한 노력도 매우 중요하나, 불확실한 환경 하에서는 품질확보가 여의치 않습니다.

사업관리자(CM)는 발주처 입장에서 3대 요소를 종합적으로 고려해 전문적 지식과 경험, 계획된 절차를 통해 설계사(건축가)와 건설사를 선정, 조율하며 결과물을 도출해 내는 안내자 입니다. 사업계획 초기부터 설계, 공사까지 CM과 업무협력을 진행해야 최선의 결과물을 얻을 수 있습니다.