그동안 전체 시장의 물동량을 고려하지 않은 채 공급이 이뤄졌습니다. 그에 따라 물류 수요가 있는 경기 동남권 등을 제외한 지역에서도 대규모 공급이 이뤄져 공실이 발생할 수밖에 없는 구조입니다. 도착 기준 서울에서 1시간 이내의 저온 창고는 수요가 많지만, 나머지 지역은 그렇지 못한데 공급이 과도하게 이뤄진 것입니다.

상온 물류센터는 2026년부터 공급이 전혀 없어서 2026년부터 공실이 해소될 것으로 예상됩니다. 저온 물류센터는 내수 경기에 따라 좌우되기 때문에, 쉽게 해소되기 어렵습니다. 그래도 경기도 인기 지역은 2026년 일부 공실이 해소될 것으로 보이지만, 나머지 경기도 외곽과 지방은 3년 이상 걸릴 전망입니다.

물류센터는 지하 층에 저온, 지상 층에 상온 창고를 갖춘 복합 물류센터가 많습니다. 

경기도에 위치한 A 복합물류센터의 평면도를 보면 저온과 상온 창고 모두 기본적인 기둥과 기둥의 간격(Span)은 표준형 랙(Rack) 설치를 위해 11m x 11m로 동일합니다. 

차이가 나는 부분은 층고(層高), 즉 높이입니다. A 센터의 단면도를 보면, 지하 저온창고 높이는 8m이며, 지상 상온창고는 표준형 4단 랙 설치를 위해 10m입니다. 저온 창고는 낮은 온도를 유지해야 하기 때문에 상온 창고처럼 10m를 형성하기 어렵습니다. 상온 창고 높이가 10m 미만이면 화물 적재 효율성이 낮기 때문에, 임차인이 선호하지 않습니다. 따라서 평면은 같은 상태라도 저온 창고의 높이가 낮기 때문에 상온 창고로 변경해도 화물 적재에 불리합니다. 저온 창고의 층고를 변경하는 것은 현실적으로 불가능합니다.

저온 창고는 화물 접안을 위한 도크 (Dock)에 화물차 크기에 따라 단열 도어를 설치합니다. 반면, 상온 창고는 넓은 오버헤드 도어(Overhead Door)를 설치해 범용성을 확보하고 있습니다. 이 부분은 철거와 재시공이 가능해서 변경하는데 어려움이 없습니다.

또한 저온 창고는 작업장과 창고 공간 사이에 챔버 (Chamber)를 설치합니다. 반면 상온 창고는 필요치 않고, 사용 공간이 축소되기 때문에 철거해야 합니다.

습기가 발생하는 결로 현상입니다. 

저온 창고는 일반적으로 지하층에 설치되기 때문에 외부와 환기할 수 있는 창문이 없습니다. 이 때문에 창고 내부에 습기가 차거나, 결로가 발생하면 창고 역할을 하기 어렵기 때문에, 최소한의 환기 대책을 새로 갖춰야 합니다.

또한, 저온 창고는 내부에도 단열재를 도포하는 이중 외피구조(Double-Skins)로 만들어집니다.  단열재는 발포 폴리우레탄을 많이 사용하는데, 이는 화재에 취약하기 때문에 철거하는 것이 좋습니다. 

냉동 창고는 스프링클러 설비 등을 설치하지 않아도 되지만, 상온 창고로 전환할 경우 랙과 화물 보관 형태에 따라 스프링클러 등의 소방 설비를 설치해야 합니다. 

상온 물류센터 전환의 가장 중요한 사항은 화주사 및 물류 회사들의 임차 가능 여부입니다.

비용 문제가 아니라, 비용을 더 지불하더라도 임차가 가능할지 여부가 핵심입니다. 일반적으로 저온 창고는 상온 창고와 복합 구성되기 때문에, 공사비는 개별 물류 센터의 특성에 따라 달라집니다.

화주들이 상온 창고를 임차할 때 가장 중요한 고려 요소는 층고입니다. 저온 창고와 달리 보관 물량을 늘리기 위해서는 높은 층고 확보가 필수적입니다. 현재 저온에서 상온으로 전환된 물류센터를 찾는 임차인은 적은 상황입니다. 따라서, 기존의 저온 창고 임대료를 시장 최저가로 산정하고 임차인을 섭외하는 것이 바람직할 것으로 생각됩니다.

결론적으로 층고 변경이 가능하지 않다는 점과, 습기 대처가 용이하지 않으면 용도 변경을 해도 상온 창고 임차인의 눈높이를 맞추기 어렵다는 점을 충분히 고려해 의사 결정을 내려야 합니다.