정부가 고령화 시대를 대비해 추진하는 대규모 헬스케어 타운 조성 사업의 윤곽이 나왔다. 엠디엠그룹은 2024년 4월 경기도 화성 동탄2 헬스케어 타운 우선협상 대상자로 선정됐으며, 7월 엠디엠리츠를 설립했고 10월 국토교통부의 운영 인가를 받았다.

약 2조원이 투입되는 대규모 사업인데, 시니어 하우징(노인 임대 주택)만으로는 사업성을 맞추지 못해, 오피스텔 민간 분양으로 수익성을 보전할 것으로 예상된다. 또한, 정부가 개발 사업은 총 사업비의 20% 이상을 자기자본으로 조달할 것을 요구하고 있어, 이 기준을 맞추기 위해 리츠 공모가 예정돼 있다.

엠디엠플러스는 헬스케어 타운 개발 주체인 ‘엠디엠리츠’에 500억원을 출자를 완료했다. 사업지는 경기도 화성시 목동 산 89-2 일대에 연면적 587,156㎡ (약 177,732평)에 시니어 하우징과 오피스텔, 병원 등 의료시설과 상가 등을 지을 계획이다. 

한국토지주택공사(LH)는 사업자를 공모할 때 노인 임대주택과 복지시설, 의료시설 등이 전체 연면적의 55% 이상, 오피스텔은 30% 이하로 해야 한다는 기준을 제시했다. LH는 리츠에 사업 부지를 약 4000억원에 매각하기로 했다.

엠디엠리츠의 사업비 2조원 조달 계획을 보면 자본금 2000억원 이외에 임대 수익/보증금 1조655억원을 산정하고 있다. 이는 임대주택 입주자를 분양 형식으로 모집해, 이들이 지불하는 임대 보증금의 계약금과 중도금을 받겠다는 것으로 해석된다.

부동산 개발 업계 관계자는 “정부가 노인 주거 안정과 복지 차원에서 LH를 통해 토지를 싸게 공급하기 때문에, 월 임대료를 높게 책정하기 어렵다”며 “임대 주택의 부족한 사업성을 오피스텔 일반 분양으로 보전하는 형식”이라고 말했다. 

헬스케어 타운이 완공되는 2029년 9월 엠디엠리츠는 공모를 통해 2000억원을 조달하고, 임대주택 입주자들의 임대 보증금 잔금 (약 6000억원)을 받아서 개발 과정에서 조달한 선순위 대출금(7319억원)과 금융비용을 갚을 예정이다. 리츠는 임대 주택을 최소 10년 이상 운영해 지속적인 배당 재원으로 활용할 계획이다.

이러한 자금 조달 구조는 정부가 부동산PF의 구조적 문제점으로 지적한 자기자본 부족을 해결하기 위한 것이다. 총 사업비가 약 2조원인데, 자기자본은 4000억원(사모 2000억원, 공모 2000억원)으로 정부의 자기자본 20% 이상 확보 가이드라인을 맞춘 것이다.

부동산 개발 업계 관계자는 “처음부터 리츠 공모 자금을 개발 프로젝트에 사용하기는 어렵기 때문에, 완공 이후에 인수하는 형태”라며 “개발 과정의 리스크를 떠안지 않았기 때문에, 리츠 수익률을 높게 맞추기는 힘들다”고 말했다.