키움투자자산운용이 2019년 투자한 네덜란드 오피스 펀드의 대출금 만기가 가까스로 연장됐다. 하지만 담보 대출 금리는 투자 당시 1.4%에서 5.5%로 급등했다. 이에 따라 투자자들은 2023년 3월 이후 중단된 배당은 대출 만기 때까지 계속 유보된다. 독일, 벨기에 오피스 투자에 이어 네덜란드 투자도 험난한 길을 걷고 있는 것이다.

2월12일 기준 4개 펀드 기준가는 286~271원으로 수익률은 마이너스 70% 수준이다.

키움투자자산운용은 2019년 8월 ‘키움히어로즈 유럽오피스 부동산투자신탁 1~4호 펀드’를 조성해 암스테르담에 있는 퀸즈 타워(Queens Towers)를 인수했다. 3개 동으로 구성돼 연면적은 2만8020 m² (약 8476평)이다. 키움은 펀드 조성액 661억과 현지 대출금 7800만 유로(약 1053억원)를 합해 1억3000만 유로(약 1751억원, 부대비용 제외)에 인수했다. 대출금의 담보인정비율(LTV)은 60%다.

이 오피스는 2001년 준공됐으며, 네덜란드 사회복지부 산하 공공기관(UWV)가 전체 면적의 79%를 임차하고 있으며, 임차율은 100%다. 

하지만, 2023년 3월 이후로 배당금 지급이 유보됐다. 자산가치 하락으로 LTV가 65%를 넘었기 때문이다. 

투자 당시 CBRE의 감정평가액은 1억3200만 유로였으나, 2023년 3월 1억1023만 유로, 2024년 7월 8520만 유로로 급격히 떨어졌다.

오피스 자산 가치 하락의 주요 원인은 금리 상승과 경기 침체 우려로 유럽의 상업용 부동산 시장이 위축됐기 때문이다. 여기에 최대 임차인인 UWV와의 임대차 계약이 2028년 9월 끝나는데, 추가 연장이 불확실하다는 점이 반영됐다. UWV는 이미 2022년 1월 임차 면적 1057평에 대해 중도해지 옵션을 행사했다. 

2024년 8월 담보대출 만기가 다가오자, 키움운용은 현지 보유 현금으로 대출금 700만 유로를 우선 갚으며, 대주단과의 협상을 위해 만기를 2024년 12월, 2025년 2월로 계속 연장했다. 이번에 최종적으로 대출금(7050만 유로) 만기가 2026년 9월로 19개월 연장됐으며, 금리는 5.52%(고정)으로 정해졌다. 2019년 최초 대출받을 당시에는 1.46%였으니 4배로 뛴 것이다. 

대출 연장 기간에 펀드 투자자 배당은 유보됐다. 키움은 자산 매각을 위한 충분한 시간을 벌기 위해 펀드 만기를 2025년 2월에서 5년이나 연장했다.

외국계 자산운용사 관계자는 “미국과 달리 유럽은 경기 침체 우려가 크기 때문에, 중앙은행 기준 금리가 내려가도 오피스를 비롯한 부동산 가격 회복이 만만치 않은 상황”이라고 말했다.