롯데카드가 광화문 콘코디언 빌딩에 남아있기로 했다. 2025년 4월말 임대차 계약이 만료돼서, 처음에는 여의도 신한금융투자 빌딩 이전을 검토했다가 막판에 계약 연장으로 돌아섰다. 롯데카드의 실질 임대료는(E.NOC)는 시장 평균보다 낮아서, 마스턴투자운용이 롯데카드를 붙잡기 위해 상당한 혜택을 준 것으로 보인다. 앞으로 마곡 지구와 서울 도심에서 대규모 오피스 공급이 예정돼 있어, 대형 임차인 구하기 경쟁이 치열해질 것으로 보인다.

마스턴투자운용은 2023년 4월 DWS자산운용으로부터 콘코디언 빌딩을 6292억원(평당 3500만원)에 인수했다. 당시 글로벌 고금리 상황 지속으로 상업용 부동산 시장이 얼어붙으면서 마스턴이 우선협상대상자로 선정된 지 7개월만에 인수가 마무리됐다. 롯데카드는 현재 콘코디언 빌딩 18, 19, 21~27층을 임차하며 전체 임대 면적의 34%를 사용하고 있다. 임차 기간 5년으로 2020년에 입주해, 내년 4월말이 계약이 만료된다.

롯데카드는 그동안 여의도 신한금융투자 빌딩(현 원센티널)으로 이전을 검토했다. 이 빌딩은 이지스-KKR컨소시엄이 싱가포르투자청(GIC)과 함께 2022년 7월 인수했으나, 신한금융 계열사가 모두 인근 TP타워로 이전하면서 100% 공실 상태다. 이지스자산운용은 3개층 증축 공사를 통한 자산가치 상승(value-add)을 추진하고 있으며, 롯데카드를 유치하기 위해 많은 인센티브를 제시했다. 마스턴은 롯데카드와 같은 대형 임차인을 놓치면 대형 공실이 발생하고 후속 임차인을 채우기도 쉽지 않아서, 임대료 상승폭을 최소화하며 연장 계약을 체결했다. 

롯데카드의 신규 임대료는 31만~32만원 수준에서 결정된 것으로 알려졌다. 현재 콘코디언 빌딩의 실질 임대료(E.NOC)는 평당 34만7000원 수준인데, 이보다 낮다. 2022년 콘코디언 빌딩 매각 당시 투자설명서(IM)에는 실질 임대료가 평균 31만6000원으로 표기돼 있어, 롯데카드의 신규 임대료는 거의 동결 수준이다. 

마스턴은 롯데카드 임대료를 시장 수준인 30만원대 중반까지 끌어올릴 계획이었으나, 협상력이 크게 떨어졌다. 2023년 인수 당시 조달했던 선순위 담보대출 4363억원의 만기가 2년 밖에 되지 않아, 내년에 롯데카드 임대차 계약 만기와 대출 만기가 겹친다는 점이 아킬레스 건이었다. 작년 초는 시중 유동성이 고갈되던 시기여서, 대주단 모집이 매우 어려웠다. 결국 새마을금고를 비롯해 약 70~80개 대주단이 구성됐는데, 리스크 관리 차원에서 이례적으로 만기를 2년으로 정했다. 투자자 입장에서 임대차 계약 만기와 대출 만기가 겹치는 것은 가장 안 좋은 시나리오다. 대규모 공실이 발생하면 대주단의 대출 만기 연장이 어렵기 때문이다. 이에 따라, 마스턴은 ‘울며 겨자 먹기’로 롯데카드의 연장 조건을 수용한 것으로 보인다.

부동산 업계 관계자는 “롯데카드의 대주주가 MBK파트너스여서 마스턴 입장에서 협상이 녹록치 않았다”며 “광화문 지역(CBD) 프라임 오피스 임대료가 평당 40만원까지 올라갔지만, 앞으로는 이 가격을 지키기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

이 관계자는 “마곡 CP-4는 8월에 준공됐고, 향후에 서소문, 세운상가, 서울역 일대를 중심으로 대형 오피스 공급이 예고돼 있어, 광화문 지역(CBD)의 임차인 구하기 전쟁은 보다 심화될 전망”이라고 설명했다.