시행사 골든 밸류가 고급 주거 단지 개발을 추진했던 청담510㈜의 서울 강남구 청담동 131-16 부지 공매 결과에 관심이 모아지고 있다. 개발 사업이 좌초돼 공매가 이뤄지면, 선순위 채권자가 미리 인수 후보를 물색하는 것이 일반적이다. 그런데, 131-16 부지 바로 옆의 부지와 건물을 메가MGC커피(이하 메가커피) 대주주인 우윤(옛 우윤파트너스)이 보유하고 있다. 우윤이 해당 부지를 인수해, 현재 보유한 부지와 통합 개발하면, 상당히 매력적인 프로젝트로 바뀔 수 있기 때문이다.

우윤은 2000년 5월 식품 자재 수입과 유통, 부동산 임대업을 주요 사업 목적으로 설립됐다. 2015년 식품 관련 사업을 앤하우스(메가커피 운영회사)로 분할했고, 이후에는 부동산 매매 및 임대업에 주력하고 있다. 앤하우스 주주 구성은 우윤 66.2%, 프리미어 파트너스 유한회사 33.8% 이지만, 프리미어 파트너스의 지분은 2021년 발행된 전환 상환 우선주(RCPS)다. 우선주의 보통주 전환 시점은 발행후 10년이어서, 벤처 캐피탈 기업인 프리미어 파트너스의 성격을 감안할 때, 그 전에 모두 상환될 것으로 보인다. 이미 2022년 150억원, 2023년 100억원의 RCPS 상환이 이뤄졌다. 

메가커피는 올해 매장수가 3200개를 넘어설 정도로 성장했다. 앤하우스는 2023년 매출액 3684억원, 영업이익 694억원을 기록했으며 배당 성향은 2022년 98%, 2023년 89%로 순이익의 대부분을 주주에게 배당하고 있어, 우윤의 현금 흐름은 상당히 양호한 수준이다.

우윤은 알짜배기 부동산을 많이 갖고 있다. 2023년 감사보고서에 따르면, 서울 강남구 논현동 메가커피 본사를 비롯해 여의도, 남대문 일대의 빌딩 보유하고 있다. 또한 청담501㈜ 사업장 바로 옆인 청담동 131-11, 131-29 일대 토지 및 건물을 보유하고 있다. 

해당 부지는 영동대로변에 위치해 있어 입지 측면에서 장점이 많다. 

PAG(Pacific Alliance Group)는 지난해 9월 리카르디청담(현 청담501㈜)이 발행한 사모 사채 315억원(이자율 연 16.67%)을 인수했고, 선순위 채권자 자격으로 올해 9월초 해당 부지의 공매를 신청했다. 감정가는 445억원, 최초 입찰가는 535억원이다. PAG가 상환받을 원리금은 367억원이어서, 몇개월이 걸리는 공매 기간을 감안해도, 원리금 회수는 가능할 것으로 예상된다.

131-16 부지는 우윤이 보유한 토지/건물과 제일정형외과 사이에 있다. 제일정형외과는 과거에 주차장 용도로 사용하기 위해 부지 매입을 타진했으나 성사되지 않은 것으로 알려졌다. 

부동산 업계에서는 우윤이 인수할 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 기존 5층 건물을 허물고 131-11, 29, 16 번지를 통합 개발하면 부가가치를 크게 높일 수 있기 때문이다. 우윤이 강남구 논현동에서 개발한 빌딩(지하철 신논현역 인근)은 병원이 대거 입주해 있다.

부동산 개발 업계 관계자는 “일반적으로 잠재 인수자가 없는 상태에서 공매가 진행되면 낙착가격이 크게 떨어져 선순위 채권자도 손해를 볼 수 있다”며 “PAG는 연간 목표 수익률이 15~20%이며 투자 노하우가 뛰어나기 때문에, 잠재 인수자를 구한 이후에 공매를 신청했을 가능성이 높다”고 말했다.