아스터그룹이 서울 강남구 청담동 131-16 일대에 야심차게 추진했던 고급 오피스텔 개발 프로젝트가 공매에 들어가면서, 배경에 관심이 모아지고 있다. 공매 신청자는 홍콩 소재 투자 회사인 PAG (Pacific Alliance Group)이다. 그런데, 가성비 좋은 실속형 커피로 인기를 얻고 있는 메가MGC커피(이하 메가 커피) 운영회사의 가압류가 잡혀 있는 것으로 파악됐다. 시행 주체인 PFV는 2023년 싱가포르 소재 투자 회사를 상대로 고금리 사채를 발행해, 자금 부담이 매우 커졌을 것으로 추정된다. 아스터는 올해 3월 PFV 지분을 다른 시행사에 매각하면서 손을 뗐고, PFV 회사 이름도 청담501(주)로 변경됐다.

메가커피는 2015년 홍대점을 시작으로 빠르게 성장해 2024년에는 3000호점을 넘어섰다. 모(母)브랜드인 앤하우스가 2022년 6월 메가커피 사업을 운영하는 MGC홀딩스와 합병했고, 회사명은 앤하우스로 정했다. 2023년 감사보고서에 따르면, 주주 구성은 부동산 매매 및 임대업을 운영하는 우윤(옛 우윤파트너스)이 66.2%, 프리미어 파트너스 유한회사가 33.8%를 갖고 있다.

아스터는 청담동 131-16 부지에 지하 4층~지상 20층 규모로 평당 2억원 수준의 고급 오피스텔 12세대와 상가를 짓는다는 계획 하에 기존 건물 철거작업을 진행했으나, 현재는 중단된 상태다. 그런데, 우윤이 바로 옆인 청담동 131-11, 131-29 일대 토지를 보유하고 있으며, 작년말 기준 공시지가는 182억원이다.

131-16 부지 공매를 위한 공고문에 따르면, 우윤은 철거 작업에서 발행하는 피해 복구를 요구하며 1억원의 가압류를 신청했고, 서울중앙지방법원이 6월말 이를 받아들였다. 이에 앞서 강남구청은 올해 5월초 해당 부지를 가압류했다. 미납 세금 등 정부의 조세 채권과 체불 임금은 법적으로 모든 채권/채무에 앞서 변제된다. 

청담 프로젝트의 법률상 사업주체는 2019년 설립된 리카르디청담㈜이다. 이 회사는 2023년 9월 사모사채 315억원(연 16.67%, 만기 1년)을 발행해 지역 단위 농협 등에서 빌린 기존 브릿지 선순위 대출 전부와 후순위 채권 일부를 상환했다. 인수자는 ‘AR9 Investment Pte. Ltd’이며 서류상 주소지는 ‘싱가포르’인데, 정확한 정보는 공개되지 않았다. 

채권 인수자는 배당가능 이익이 발생하면 원금의 100%까지 우선 변제받고, 원금과 이자는 만기에 일시 상환 받는 조건이다. 아스터개발(현 신유씨앤디)이 사모사채의 연대보증을 섰다. 특이한 점은 목표 누적 청약률이 발행일로부터 6개월 이내 30%, 9개월 이내 50%를 달성하지 못하면 기한이익 상실(EOD)이 발생한다는 점이다. 사실상 기존 브릿지 대출을 고금리 사채로 교체한 것이다.

아스터는 올해 3월 시행사인 골든 밸류에 리카르디청담(주) 지분을 모두 매각하며, 청담 프로젝트에서 손을 뗐다. 이번 공매 신청자는 홍콩 소재 투자 회사인 PAG (Pacific Alliance Group)인 것으로 알려져, 'AR9 Investment'는 PAG가 설립한 SPC(Special Purpose Company. 일종의 페이퍼 컴퍼니)인 것으로 추정된다. PAG는 '목표 누적 청약률 미달'을 근거로, 공매를 통한 원리금 회수에 나선 것으로 예상된다. 

2순위 채권자는 ㈜윈즈에프앤아이대부이며 25억원(연 20%)을 빌려줬다. 

아스터그룹 관계자는 “올해 3월 청담 프로젝트 PFV 지분을 모두 매각했기 때문에, 이제는 아스터그룹과 관계가 없다"고 밝혔다.

부동산 개발 업계 관계자는 " 지방세와 철거 복구 보상 비용이 문제가 아니라, 사전 청약률을 50%까지 끌어올리는 것이 관건”이라며 “이번 공매 신청이 청약률에 미치는 영향을 지켜봐야 한다”고 말했다.