서울 강남구 청담동 일대 고급 주거 개발 사업이 전반적으로 흔들리고 있는 가운데, 시행사 루시아홀딩스가 추진하는 ‘청담 514 더 테라스’도 PF 대주단을 구하지 못하고 있다. 금융권은 고급 주거 개발 사업의 리스크가 높아졌다고 판단해, 과거보다 높은 사전 청약률 60%를 대출 조건으로 요구하고 있기 때문이다. 해당 사업장 부지는 철거 이후 아직 공사에 들어가지 못한 상태다.

루시아홀딩스는 서울 강남구 청담동 49-8 일대에 지하 6층~지상 20층의 아파트 25가구, 오피스텔 20실을 지을 계획으로 2021년 브릿지 대출 1500억원을 받아서 토지를 매입했다. 오피스텔 전용 165㎡는 분양가 120억원(평당 2억3000만원)에 책정돼 있으며, 최고 분양가는 270억원에 이른다. 

루시아홀딩스는 2022년 12월 브릿지 대출 만기 연장에 실패해, 해당 부지는 2023년 2월 감정가 2110억원에 공매로 넘어갔다. 그해 4월 1650억원에도 유찰되자, 대주단은 최종 낙찰가격이 대출 원금에 미달할 수 있다는 불안감에 공매를 취소하고 대출 만기를 연장했다. 하지만 본 PF 전환은 아직 이뤄지지 않고 있어서, 2번째 기한이익 상실(EOD)이 발생하는 것 아니냐는 불안감이 높아지고 있다. 대출 금리도 5~7%에서 12~14%로 높아져 이자 부담이 매우 커졌다.

원래 선순위 대출자였던 메리츠화재와 BNK캐피탈은 2023년 3월 부실채권(NPL) 전문 회사인 하나F&I에 대출 채권을 넘겼다. 메리츠화재는 원금과 미수 이자를 포함한 장부가 728억원을 700억원에, BNK캐피탈은 장부가 259억원을 245억원에 양도하며, 사업에서 발을 뺐다.

루시아홀딩스는 2022년부터 '청담 514' 사전 분양을 시작했지만, 청약률이 매우 낮다. 높은 분양가에 소비자들의 관심을 끌지 못했기 때문이다. 고급 주거의 경우, PF 대주단은 사전 청약율 기준을 과거 40%에서 50%로, 올해는 다시 60%를 조건으로 내세우고 있다. 이 조건을 충족하지 못하면 대출 자격이 안 되는 것이다. 또한, 건설사들이 책임준공 확약에 대한 부담이 커지면서 대주단과 같은 수준의 사전 청약율을 요구하고 있어, 시공사 확보의 어려움이 가중되고 있다.

루시아홀딩스는 2021년 3월 서울 강남구 논현동 60-1,2,3 일대 오피스텔 37실과 도시형 생활주택 55세대로 구성된 ‘루시아 도산 208’을 분양해 나름 성과를 거뒀다. 영 리치(Young Rich) 1~2인 가구를 겨냥해 전용 면적 13~16평대 소형 고급 주거를 선보인 점이 주효했다. 두번째로 2022년 6월 서울 강남구 청담동 53-5 일대의 '루시아 청담 546 더 리버' 분양에 나섰다. 대형 오피스텔 11실과 공동주택 15세대를 공급하며, 2025년 12월 입주 예정으로 공사가 진행중이다.

부동산 개발 업계 관계자는 “루시아홀딩스가 1, 2차 프로젝트에서 거둔 성과를 기반으로 3번째 고급 주거 프로젝트를 추진했으나, 부동산 경기 하락과 맞물려 분양에 어려움을 겪고 있다”며 “이제는 대주단이 리스크 관리 위주로 대출 심사를 하기 때문에 PF 전환이 만만치 않은 상황”이라고 말했다.