마스턴프리미어리츠의 갑작스러운 유상증자 발표에 투자자 불만이 커지고 있다. 해외 투자 자산 가치 하락으로 현지 대출의 기한 이익상실(EOD) 위험을 막기 위해 대출 상환 부담을 국내 투자자에게 떠넘긴다는 비판이 제기되고 있다.

유상증자가 실패할 경우, 독일 트리아논(Trianon) 빌딩에 투자했던 이지스자산운용 사례가 재연될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 트리아논 빌딩은 대주단의 대출 만기 연장 불가 선언으로 기한이익상실(EOD)이 발생, 대주단이 건물을 매각해 투자자는 100% 손실이 사실상 확정됐다.   

지난 28일 마스턴프리미어리츠가 120억 원 규모의 유상증자를 발표한 후 주가는 이틀 동안 12.19%나 폭락했다. 전혀 예상하지 못했던 돌발 악재에 투자자들은 투매로 반응했다. 

마스턴프리미어리츠의 자산 포트폴리오는 해외자산 3개(아마존 노르망디 물류센터, 아마존 남프랑스 물류센터, 프랑스크리스탈파크오피스)와 국내 물류 1개(인천 항동스마트 물류센터)다. 이번 증자는 이 가운데 아마존 물류센터 대출금 상환을 위한 자금 마련 차원이다. 

회사 IR자료에 따르면 마스턴프리미어리츠는 지난 2022년 4월 프랑스 현지에서 일으킨 3000만 유로의 대출을 포함해 총 4900만 유로를 주고 아마존 물류센터를 취득했다. 이때 LTV비율은 60.9%였지만 2022년 12월 말 자산가치는 4500만 유로로 떨어지면서 LTV비율은 67%로 올랐다. 대출 조건에 LTV가 65%를 초과하면 초과분 만큼 현금을 추가로 쌓아 놔야 한다. 현재 LTV는 77.5% 수준으로 이를 65% 밑으로 낮추려면 초과 금액인 470만 유로를 상환해야 한다. 회사 측은 현재 대주단과 대출금 일부 상환에 대해 논의 중이며 이번 유상증자 자금이 여기에 쓰일 예정이다.  

유상증자 자금 중 일부는 크리스탈파크오피스 투자와 관련한 환헤지 정산금 지급을 위해 리츠자산관리회사(AMC)인 마스턴투자운용으로부터 빌린 45억 원을 갚는데도 쓰인다. 

마스턴프리미어리츠는 올해 크리스탈파크오피스의 대출차환(리파이낸싱)을 진행하면서 금리가 크게 올랐다. 당초 7월말 차환이 마무리될 예정이었지만 현재 대주단과 협상이 길어지면서 연기됐고, 차환 조건이 최근에 마무리됐다. IR자료에 따르면 전체 대출금의 64%는 고정금리(4.99%), 나머지는 변동금리(최대 5.75%) 수준에서 차환하기로 했다. 기존 대출금리(고정 1.25%)와 비교하면 4~5배 정도 높은 수준이다.  

마스턴프리미어리츠는 크리스탈파크 최초 취득시 대출금액은 4억3200만 유로였지만 지난해 하반기부터 이 빌딩에서 유입되는 배당 재원을 유보해 대출금을 상환, 잔액을 4억800만 유로까지 줄였다. 이번에 3400만 유로를 상환하고, 3억7400만 유로는 차환했다. 

회사측은 이번 차환 이후에도 크리스탈파크에서 들어오는 배당금은 지급이 중단되고 대출 원금 상환에 쓰일 것이라며 앞으로 3년 동안 그 금액이 3200만 유로에 달할 것으로 추정했다. 

시장의 한 관계자는 “투자자와 소통 하지 않고 있다 갑자기 유상 증자를 발표하는 것은 투자자 신뢰에 큰 문제"라면서 "증자에 실패할 경우 이지스의 독일 트리아온처럼 강제매각되는 사건이 반복될 수 있다”고 우려했다.