국민연금의 국내 부동산 투자 비중이 계속해서 줄어들고 있다. 수익률 제고와 이를 위한 투자 대상 다변화라는 숙제를 풀기 위해 앞으로 국민연금의 국내 부동산시장에 대한 전략적 접근이 필요한 대목이다. 투자대상, 운용기법, 투자수단 등 성숙도 면에서 해외시장이 우월한 것이 사실이지만 국내시장도 적절한 전략적 관점을 가진다면 장기적으로 높은 수익률을 가져다줄 수 있는 기회가 과거보다 많아 졌기 때문이다. 

지난 9일 국민연금이 홈페이지에 공개한 부동산 투자 관련 통계 자료에 따르면 2023년 연말 기준으로 국민연금의 전체 부동산 투자 금액은 43조 7934억원으로 이 가운데 국내는 4조 7679억, 해외는 39조 255억원으로 집계됐다. 

전체 부동산 투자에서 국내 투자가 차지하는 비중은 자료가 공개된 지난 2020년 20.2%에서 2021년 16.72%, 2022년 13.53%로 계속해서 줄어들다 지난해에는 10.9%로 떨어져 10%마저 위태로운 상황이다. 

지난해 89.12%에 달했던 해외 부동산 투자를 지역별로 살펴보면 미주(15조 1112억원)가 전체 해외 투자에서 38.7%로 가장 비중이 높았다. 다음으로 유럽(9조 2167억, 23.6%), 아시아(7조3057억, 18.7%) 등이었고 이들 지역 이외에 글로벌 투자가 7조 3919억원으로 18.9%에 달했다. 

해외 투자자산(39조 255억) 가운데  펀드로 투자된 것이 29조 883억, 프로젝트는 9조 9372억으로 펀드 투자비중이 74.5%에 달했다. 국내 투자 자산(4조 7679억) 가운데 프로젝트는 3조 5134억, 펀드는 1조 2545억원으로 26.3%가 펀드로 투자돼 해외투자의 펀드비중(74.5%)과 대조를 이뤘다.

해외는 주로 펀드를 통해 전략 중심으로 투자된 반면 국내는 프로젝트 단위로 개별 딜 중심의 투자 비중이 높았다. 사전에 투자 건을 특정하지 않고 운용사의 전략 및 역량을 신뢰하고 일정 금액을 일임해 다수의 투자 건에 분산 투자하는 방식인 펀드 투자가 프로젝트보다 진일보한 투자 방식인 만큼 국내도 펀드 단위 투자 확대가 요청되고 있다. 

해외 투자를 전략별로 보면 25조 9066억(66.4%)가 Core/Core-Plus 전략, Value-Added전략이 6조 9539억원(17.8%), Opportunistic이 6조 1661억(15.8%)이었다. 국내 투자는  3조 1128억(65.3%)이 Core/Core-Plus 전략, Value-Added전략이 6904억원(14.5%), Opportunistic이 9647억(20.2%)이었다.