디앤디인베스트먼트(DDI)가 수송스퀘어와 명동N빌딩 편입을 마쳤다. 

22일 부동산IB업계에 따르면 지난 3월 수송스퀘어의 소유주인 모건스탠리가 아시아 포트폴리오 재조정 차원에서 SK디앤디의 자회사  디앤디인베스트먼트에 수의 계약 형태로 매각하는 제안한 딜이 거의 마무리된 것으로 알려졌다. 당시 모건스탠리가 매각하기를 원했던 가격은 평당 3500만원 이상으로 대략적인 딜 밸류는 5500억~6000억 원 수준이었다. 

DDI는 지난 5월 수송스퀘어 인수를 위해 디앤디플랫폼 리츠의 자(子)리츠로 '디디아이수송스퀘어위탁관리 부동산투자회사를 설립해 국토부의 영업 인가를 받았다. 영업 인가 일은 5월 13일로 만기는 7년이다.

이 리츠의 투자설명서에 따르면 부동산 매입 대금은 5332억원(평당 3500만원)이다. 캡레이트는 4.05%다. 매입 재원은 보통주 및 우선주 등 주주 모집, 선.중순위 차입 등을 통해 조달한다. 조달하는 에쿼티는 총 1970억원으로 이 가운데 보통주로 750억, 우선주로 1220억원이다. 우선주 배당률은 6.7%다. 시장에서는 우선주로 디앤디플랫폼리츠가 들어가고 보통주를 SK디앤디가 인수하는 구조일 것으로 추정하고 있다. 

차입은 선순위 3110억 원(금리 5.10%), 중순위 720억 원(금리 7.0%)이다. 선순위는 LTV 61.2%로 1차, 2차 리파이낸싱을 거치면서 이자율은 각각 4.10%, 3.10%로 떨어지는 구조다. 중순위는 LTV 74.4%로 리파이낸싱 금리는 1차, 2차 각각 6%, 5%다. 

선순위 대출금리가 5.10%로 캡레이트 4.05%를 고려하면 바로 역마진이다. SK가 너무 비싸게 샀다는 지적을 피할 수 없지만 건물 임차인이 SK계열사이고, 에쿼티 투자자를 디앤디플랫폼 리츠와 SK디앤디 두 곳이 맡았기 때문에 이런 구조가 가능했을 것으로 추정된다. 투자 대상 자산은 운영 기간 7년 경과 후 리츠AMC 및 국내외 투자회사를 대상으로 하여 일괄 매각을 추진할 계획이다. 

수송스퀘어는 연면적 1만5261평(지하 6층, 지상 19층)으로 SK에코플랜트(86.7%), SK가스(4.2%), SK이노베이션(8.9%) 등 대부분 면적을 SK계열사가 임차하고 있다. 올 12월 말에 SK이노베이션의 임차가 만기인데  임대 연장을 계획하고 있다. 건물 매입 시점에 SK가스, SK에코플랜트, SK이노베이션의 임차의향서(LOI)를 수취하는 것에 대해 협의해 향후 자산 매입 후 공실 위험을 최소화할 계획이다. 

DDI는 명동N빌딩 인수도 마쳤다. 이번 딜을 위해 역시 디앤디플랫폼 리츠의 자(子)리츠로 '디디아이명동엔위탁관리 부동산투자회사'를 지난 8월 19일 국토부 영업 인가를 받았다.

DDI는 명동N빌딩을 1601억원에 매입했다. 평당 가격은 3850만원이다. 오피스·리테일 복합자산으로 명동 대로변에 위치하고 있고 전체 19층 가운데 1~3층을 무신사가 임차하고 있다. 면적으로 기준 할 때 우리은행이 42%로 가장 많은 면적을 임차하고 있지만 임차료 기준으로는 건물 전체 NOI의 35~40% 정도를 무신사가 차지하고 있다. 명동이라는 지역적 특성 상 리테일 용도 빌딩의 경우 저층을 제외한 고층부의 임대료는 상당히 낮은 수준이다. 사실상 저층의 리테일쪽에서 건물 임대료의 대부분이 나온다고 보면 무리가 없다. 무신사도 책임임대차 구조로 계약하고 있다. 명동N빌딩은 과거 SK네트웍스의 사옥으로 쓰였고 2020년 SK디앤디가 매입해 리모델링을 마쳤다. 

총 투자금은 1797억 원이다. 자산 매입 가격 1601억 원, 취득 부대비용 97억원, 자본 조달 비용 1억, 예비비 97억 원 등이다. 에쿼티는 우선주로 디앤디플랫폼리츠가 706억원을 들어갔고, 나머지 보통주 130억원은 자산 매도인인 SK디앤디가 재투자하기로 했다. 최근 투자자 모집이 어려운 보통주 투자를 뒷받침해주기로 한 셈이다.담보대출은 선순위로 961억원으로 금리는 3년만기로 4.8%다. 매입가 기준으로 LTV는 60.0%다. 우선주의 운영배당률은 7.20%다.