서울시의 고밀도 개발 정책도 변화의 조짐을 보이고 있다. 녹지생태도심 재창조 전략에 따라 개방형 녹지를 초과 조성할 때 제공하는 용적률과 높이 인센티브를 축소하겠다는 것이다. 도심 정비계획 인허가 과정에서 서울시가 어떻게 정책을 구사하느냐에 따라 개발이익이 수천억 원 줄어들 수도 있어 부동산 개발 주체들의 초미의 관심사가 되고 있다.

서울시는 지난달 17일 제 10차 도시계획위원회를 열어 2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업부문) 변경안을 통과시켰다. 지난해 2월 기본계획을 확정한 지 1년 5개월만이다.

서울시는 이번 변경안에 대해 “최근 개방형 녹지와 용적률, 건폐율, 높이 계획 등 개선 의견 및 여건변화 등을 반영한 것”이라고 설명했다.

서울시는 우선 변경안에서 도심부의 개방형 녹지 의무 조성 규정을 삭제하고, 개방형 녹지 조성에 따른 용적률과 높이 인센티브를 축소했다.

종전 기본계획은 도심에서 정비계획을 실시할 때 대지의 30%를 의무적으로 개방형 녹지로 조성하도록 규정했는데 30% 의무 조성 규정이 삭제됐다. 또한 공개공지 조성에 따른 상한용적률 인센티브를 종전의 2분의 1로 축소했다.

이와 함께 개방형 녹지에 대한 허용용적률 인센티브와 공개공지에 대한 상한용적률 인센티브 중 하나만 선택해서 받을 수 있도록 했다.

이는 개방형 녹지와 공개공지를 중복 적용해 용적률 인센티브를 이중으로 제공하는 것은 과도한 특혜라는 지적이 따른 것이다. 작년 2월 도시·주거환경정비 기본계획을 통해 도입된 개방형 녹지는 건축법에 따른 공개공지를 포괄하는 개념이다. 공개공지는 특정 용도 및 규모의 건축물을 지을 때 대중이 사용할 수 있도록 설치하는 소규모 휴식시설을 말한다. 건축법에 따라 공개공지를 설치하는 건축물은 용적률과 높이 인센티브를 받을 수 있다. 서울시는 개방형 녹지를 도입하면서 똑 같은 대지에 대해 개방형 녹지 인센티브와 공개공지 인센티브를 동시에 받을 수 있도록 했다.

예를 들어 밀레니엄 힐튼 호텔을 재개발하는 양동구역 4-2·7지구의 부지는 1만8953.5제곱미터(약 5733평)이다. 시행사 측은 이 부지에 7385제곱미터(약 2233평)의 개방형 녹지를 조성할 계획이다. 개방형 녹지 면적 7385제곱미터 가운데 77%인 5689.9제곱미터(약 1721평)가 공개공지다. 양동구역 4-2·7지구는 개방형 녹지 초과 조성으로 허용용적률 100%의 인센티브, 공개공지 초과 제공으로 상한용적률 150%의 인센티브 등 250%의 인센티브를 받아 총 1042%의 용적률로 사업을 진행하고 있다.

서울시가 기본계획을 바꿔 개방형 녹지 용적률 인센티브와 공개공지 용적률 인센티브 중 하나만 받을 수 있도록 한 만큼 앞으로 도심 정비사업 용적률이 낮아질 가능성이 높다.

서울시는 “개방형 녹지와 공개공지 조성으로 인센티브를 중복 적용하다 보니 개발업자들이 용적률을 높이기 위해 개방형 녹지 조성에 과도하게 치중하는 측면이 있었다”며 “실효성 있는 녹지 확충으로 쾌적한 녹색도시를 구현하기 위한 결정”이라고 밝혔다.

실제로 서울시가 개방형 녹지를 도입한 이후 현재 진행중인 개발사업의 용적률을 큰 폭으로 올려주면서 사업자들은 수천 억원의 개발이익을 얻었다. 그러다 보니 시행사들은 개방형 녹지 조성으로 사업성을 개선하는데 심혈을 기울여왔다. 을지로 수표구역의 경우 지난해 6월 용적률이 742%에서 1178%로 상향 조정되면서 5100억 원의 추가 이익을 확보했다. 세운5-1·3지구도 910% 수준이던 올해 6월 1503%로 높아져 건축비를 감안해도 5400억 원의 추가 이익을 얻게 됐다.

서울시는 또 공개공지 초과 제공에 따른 높이 완화 규정을 삭제했다. 예를 들어 서소문 빌딩을 새로 짓는 서울역-서대문 1·2구역 제1지구의 경우 기준높이 90미터에서 개방형 녹지 의무기준 확보 20미터, 개방형 녹지 의무기준 초과 확보 76.8미터, 공개공지 초과 조성 10미터 등 총 105미터의 인센티브를 받아 195미터로 사업이 진행되고 있는데, 바뀐 규정에 따르면 10미터가 낮아지게 된다.

서울시는 용적률과 높이 인센티브를 축소하는 대신, 건폐율 규정을 기존 ‘50% 이하’에서 ‘60% 이하’로 완화했다.

서울시는 조만간 기본계획 변경안이 확정 되는대로 고시할 예정이다. 다만 바뀐 기본계획이 시행되더라도 정비사업의 용적률이나 높이가 얼마나 축소될 지는 미지수다.

서울시가 녹지생태도심 재창조 전략을 고수하고 있는데다 개방형 녹지와 공개공지에 대한 인센티브를 축소하는 대신 다른 부문의 인센티브를 신설했기 때문이다. 허용용적률의 경우 서울시는 도시경제활성화, 문화시설, 생활SOC 도입 활성화에 대한 인센티브를 확대하기로 했다. 높이에 대해서도 공개공지 초과 제공에 따른 높이 완화는 삭제하는 대신 공공용지 제공 시 높이 제한을 추가로 완화한다는 계획이다.