이지스 자산운용이 개발한 강남 오퍼스(OPUS) 407 빌딩이 지하 1층부터 15층까지 대부분 공간에 임차인을 확보해 빌트 투 코어 전략으로 운용하려는 당초 계획이 본궤도에 올랐다.  

27일 부동산업계에 따르면 현재 강남 오퍼스 407 빌딩에는 5층~11층, 13층이 임대가 완료됐다. 층별로 보면 5층이 치과, 6층, 7층, 9층, 11층이 성형외과, 8층 안과, 10층 피부과, 13층 동물병원 등이 임차인으로 입주했다. 또한 최근 지하 1층에서 4층까지 공간을 한 임차인과 계약을 하고 곧 공사에 들어갈 예정인 것으로 알려졌다. 국내 내수가 위축되면서 리테일 부분의 어려움이 커지고 있지만 이번 계약조건은 상당히 양호한 수준으로 알려졌다.

이지스자산운용의 한 관계자는 "지하1~4층까지 리테일 공간을 개발 초기 생각했던 언더라이팅 수준으로 임대료를 책정할 수 있었고 14층과 15층도 임차인 유치를 위한 과정에 상당한 진도가 나갔다"면서 "이제 사업이 본궤도에 올랐다고 평가할 수 있다"고 설명했다. 

강남 오퍼스 407 빌딩은 뉴욕제과 자리로 유명하다. 해방 후 뉴욕제과를 설립한 고(故)김봉룡 창업주가 명동점이 번창하자 사업 확대를 위해 1974년 매입한 곳이 이 자리다. 뉴욕제과의 운영사이자 이 건물 소유주인 ABC 상사는 임대료가 크게 뛰자  빵집 운영을 접고 임대를 위해 리모델링을 추진했다. 뉴욕제과 강남점은 2012년 문을 닫았고 건물 리모델링 후 제일모직 의류 브랜드인  ‘에잇세컨즈’ 8호점이 1~4층에 입점했었다. 

2014년 건물의 주인이 바뀐다. 경기 분당에 사는 자산가 L씨가 해당 건물을 1050 억원에 매입했다. 토지 면적(203.79평)을 기준으로 평당  5억 1724만원으로 당시 서울 빌딩 매매 사례 중 역대 최고를 기록하며 세간의 이목이 쏠린다. 이후 L씨는 2017년 12월 해당 건물을 매물로 내놨고 주인을 찾지 못하다 2019년 말 이지스가 ‘이지스일반사모부동산투자신탁제330호’를 통해 약 1420억 원 수준에 (평당 약 6억 9000만원) 인수하며 새로운 모습으로 탈바꿈할 기회를 맞는다.

이지스는 핵심 입지에 위치한 자산을 인수해 개발 후 장기 보유하는 빌드 투 코어(Build-to-Core)전략을 내세웠다. 코어급 오피스 빌딩에 대한 임차인들의 선호가 높아지면서 오피스 밸류 창출 전략으로 빌드 투 코어가 부각되고 있다.  미래 가치가 큰 오피스 빌딩을 확보하려는 경쟁이 치열해지면서 희소성이 큰 핵심 자산의 거래 가격이 높아지고 있는데 빌드 투 코어는 개발 사업 단계에서 부터 참여해 우량 자산을 직접 손에 넣는 전략이다. 

건물은 지난 2023년 3월 준공됐다. 지하 2층~지상 15층으로 연면적 6353.35㎡(1921.87평)다. 오퍼스 407을 담은 펀드의 만기는 2026년 11월 27일이다.

이지스는 장기 보유 전략을 선회해 매각을 추진 중이다. 이지스자산운용은 별도로 매각 자문사를 선정하지 않고 잠재적 인수 희망자가 나타나면 매각 협의를 진행할 방침으로 알려졌다. IB업계에서는 예상 매각가를 2000억 원 초반대로 보고 있다.