블리츠자산운용이 인수한 용산 나진상가 부지 복합개발사업이 새로운 대주단 구성에 성공하면서 본궤도에 진입할 것으로 보인다. 기존 대주단 가운데 OK캐피탈 등 일부 대주가 기한이익상실(EOD)을 예고하며 경.공매에 들어갈 가능성도 있었지만 새로운 대주단으로  리파이낸싱에 성공한 것이다. 

30일 부동산IB업계에 따르면 나진상가 17, 18동을 개발하는 사업 주체인 용산라이프시티PFV는 삼성증권을 금융 주관사로 총 2210억 원의 브릿지론 만기 연장을 완료했다. 새롭게 구성된 대주단의 트렌치 A는 총 1700억 원으로 삼성증권이 총액 인수해 셀다운(sell-down)할 예정이며 대출금리는 8%대다. 트렌치B는 200억원(금리 10%대)으로 한화증권이 맡았다. 트렌치 C는 일반 기업이 200억원을 빌려주며, 금리는 10%가 넘는 것으로 알려졌다. 여기에 블리츠자산운용이 자본금으로 300억원을 출자해 개발 사업의 안정성을 높였다. 만기는 1년으로 2025년 9월 1일이다. 토지와 건물을 합친 담보물 가치는 2985억이다.

특이하게 기한이익 상실(EOD)이 발생하면, 대주단의 단독 공매 신청을 허용한다는 조항이 포함돼 있다. 원래 공매 신청을 위해서는 대주단의 동의가 필요해 1순위 채권자 중심으로 진행되는데, 이번에는 2, 3순위 대주단 모집을 위해 일종의 혜택을 준 것으로 풀이된다.

나진상가 17, 18동을 개발하는 사업 주체인 용산라이프시티PFV는 지난 2022년 2월 네오밸류가 세운 SPC로 당초 나진상가 15, 17,18동 약 2950평을 매입해 사무실과 주거, 리테일 공간으로 조성할 예정이었다. 하지만 유동성 상황이 좋지 않자 PFV 매각에 나섰고 2023년 지분 매각을 위한 입찰을 실시, 이지스자산운용이 우선 협상 대상자로 선정되기도 했다. 하지만 펀딩 문제로 딜 클로징이 되지 못했고, 블리츠 자산운용이 올 4월 네오밸류의 PFV 지분 전량(95%)을 인수하면서 사업권을 넘겨받았다

기존 브릿지 대출 2777억원이 올 4월 1일 만기 도래했으나, 블리츠로 지분이 넘어가는 과정에서 PF 대주단이 7월 1일까지 만기를 연장해줬다. 용산라이프시티 PFV는 나진상가 15동을 640억 원에 매각했고, 이 매각대금으로 기존 대출금 중 일부를 상환하였다. 만기연장이 됐지만 사업의 진척은 속도를 내지 못했다. 이런 가운데 트렌치 C 대주였던 OK캐피탈이 자금 회수에 나서는 움직임이 포착되면서 사업이 좌초될 위기에 빠지기도 했다.

OK캐피탈은 트렌치 A 대주인 롯데카드의 대출금까지 인수했다. 트렌치 B와 C로 각각 220억 원과 230억 원을 투자한 것까지 포함해 총 712억 원의 채권을 보유했다. OK캐피탈은 대주단 가운데 가장 많은 자금을 빌려준 채권자가 되었고 공매를 통해서라도 대출금을 회수하겠다는 행동에 나서기도 했다.

이런 상황에서 다급해진 곳은 PFV 주주인 블리츠자산운용이다. 공매가 현실화되고 새로운 인수 주체가 나온다면 블리츠는 에쿼티 지분 모두를 날리게 될 위기였다. 블리츠는 직접 새로운 대주단을 모집하는데 적극 나서 이번에 브릿지론 만기 1년 연장이 가능하게 했다. 

부동산 IB 관계자는 "나진상가 15동 매입과 이번 후순위 대출, 출자금까지 합하면 블리츠운용의 총 투자금이 1000억원이 넘는다"고 말했다.

용산구청은 지난 7월 인접한 나진상가 12,13동을 제3종 일반 주거 지역에서 일반 상업지구로 변경해 상한 용적률 800%를 부여했다. 블리츠운용은 17,18동에 대한 인.허가 절차를 최대한 빠르게 진행할 계획이다.