외국계 투자자를 중심으로 상온 물류센터 매입이 이어지고 있다. 그동안 과도한 공급 과잉에 시달리며 가격이 하락했으나, 이제는 추가 공급이 거의 없어지면서 가격이 바닥을 다지고 있다는 평가다. 물류센터 투자는 아직까지 상온 창고를 중심으로 이뤄지고 있으며, 저온 창고는 바닥을 확인하지 못해, 추가적인 가격 조정(correction)이 필요하다는 의견이 많다.

블랙스톤은 지난 8월 경기도 김포시 고촌읍 전호리 725에 위치한 ‘김포 성광 물류센터’ 매각의 우선협상대상자로 선정돼 현재 마무리 협상이 진행중이다. 연면적은 29,999.16㎡ (약 9,075평)이며, 거래 금액은 800억~900억원으로 알려졌다. 이 물류센터는 서울 및 수도권 서부지역의 대표적인 라스트 마일(Last-mile) 창고로, 하루 3회 이상 배송이 가능한 100% 상온 창고다. 2023년말 기준 공실률은 2.4%로 매우 낮고, 임차인의 가중 평균 잔여 임차기간(WALE)은 2.7년이다. 평당 임대료는 인근 물류센터에 비해 18% 이상 낮아서, 기존 계약 만기시 임대료 상승 가능성이 높다. 

블랙스톤은 성광 물류센터에 이어, 입지가 뛰어난 수도권 물류 센터의 시리즈 투자를 계획하고 있다. 1회성 투자가 아니라, 상온 창고의 포트폴리오를 대대적으로 구축하겠다는 의미다.

외국계 자산운용사 관계자는 “블랙스톤은 펀드 규모가 크고, 선택과 집중을 중요시하기 때문에, 1000억원 미만 물류센터 한곳 인수로 끝나지 않는다”며 “역삼동 아크플레이스 매각 이후 오피스 시장에서 발을 빼고, 뉴 이코노미(New Economy)로 분류되는 물류 투자에 본격적으로 나선 것”이라고 말했다.

10월초에는 미국계 글로벌 부동산 운용사인 하이트만(Heitman)이 경기 안성 소재 물류센터를 인수했다. 하이트만은 2020년 경기도 여주 물류센터 2개동(총 연면적 65,000㎡)을 매입해 리츠에 매각한데 이어 물류 시장에 다시 들어온 것이다. 

하이트만은 “소비자 트렌드 변화와 현대화된 유통 인프라에 대한 수요가 증가하고 있어, 입지가 뛰어나고 효율적인 물류 부동산에 대한 수요도 늘어나고 있다”고 설명했다. 

눈에 띄는 곳은 싱가포르 물류 전문기업인 이퀄 베이스 (Equalbase) 그룹 산하 운용사인 노스모드(Northmod)다. 2014년 경기도 안성의 일죽 물류센터를 개발한데 이어, 2024년에는 경기도 이천 백사면 부지 31,800㎡를 인수해 물류센터를 개발하기로 했다. 미국 투자자인 스톤피크(Stone Peak)와 함께 790억원을 투자할 계획이다. 노스모드는 경기도 평택 포승 물류센터도 운영하고 있다.

올해 상반기 물류센터 최대 규모 거래는 라살자산운용이 인수한 경기도 안성시 대덕물류센터로, 2개 동을 6030억원에 인수했다. 

국내 물류센터 투자 자문사 관계자는 “상온 물류센터는 2025년부터 추가 공급이 매우 적어서 가격 조정이 올해 안에 마무리될 것으로 보는 시각이 많다”며 “외국계 투자자들은 철저하게 물류센터 수요와 입지를 보기 때문에, 저온 창고는 아직 쳐다보지 않고 상온 창고에만 집중하고 있다”고 말했다.