한양학원이 4순위 채권자로 100억 원을 투자한 서울 성수동 오피스 개발 부지가 결국 공매로 나왔다.

한양학원은 시행사인 ㈜참좋은월드가 부도 위기에 처하자 대출금을 떼이지 않으려고 계열사인 HHR자산운용을 동원해 선매입 확약을 하고 직접 프로젝트파이낸싱(PF) 조달까지 시도했지만 모두 실패했다.

23일 부동산업계에 따르면 서울 성동구 성수동2가 277-3 일대 토지 1658m²(502평)이 22일 공매로 나왔다. 1회차 공매는 11월1일 실시되며, 예정가격은 1152억 원이다. 최종회차 6회차는 11월18일 실시되며 예정가격은 758억 원이다. 감정가는 960억 원이다.

시행사인 참좋은월드는 2022년 9월 브릿지론 1110억 원을 조달해 이 토지를 매입, 2026년 8월까지 지하 6층~지상 14층 연면적 4946평 규모의 오피스 빌딩을 짓는 프로젝트를 추진했다.

1순위 채권자는 58개 단위 새마을금고로, 700억 원을 빌려줬고, △2순위 에이치스마트제육차(100억 원)·신한캐피탈(50억 원) △3순위 농협은행(100억 원) △4순위 흥국생명(100억 원)·원앤파트너스(60억 원) 등이다. 이 중 4순위 흥국생명 대출금이 한양학원 자금으로 알려졌다.

참좋은월드는 2023년 5월 철거 작업까지 마쳤으나 하도급 업체에 제때 대금을 지급하지 못하는 등 자금난에 처했고, 본PF 대주단 모집에도 어려움을 겪었다.

이에 한양학원의 계열사인 HHR자산운용이 오피스 빌딩이 완공되면 1950억 원에 매입하겠다는 선매입 확약을 하고 직접 PF 대주단 모집에 나섰다. HHR자산운용의 계획대로 PF 대주단을 모집해 빌딩을 완공했다면 한양학원도 대출금 회수가 가능했다.

하지만 HHR자산운용은 PF 대주단 모집에 실패했다. 당초 참좋은월드가 너무 비싼 값에 토지를 매입한 탓에 사업성이 떨어지는 게 문제였다. 참좋은월드는 502평을 평당 2억원 수준인 1110억 원에 매입했다. 부동산 업계 관계자는 “참좋은월드가 짓는 오피스의 용적률이 560%이기 때문에 땅값이 평당 1억2000만~1억3000만 원을 넘어가면 사업성이 없다고 본다”고 말했다.

결국 참좋은월드는 올해 7월부터 이자를 제대로 내지 못해 기한이익상실(EOD)이 발생했고, 1순위 대주인 새마을금고가 공매절차를 진행했다. 4순위 채권자인 한양학원은 원금을 회수하지 못할 가능성이 높다.