시행사 알피에스디(이하 RPSD)가 서울 강남구 신사동에서 추진했던 고급 주거 단지 건축 프로젝트에서 기한이익 상실(EOD)이 발생했다. 강남권 고급 주거 열기가 꺾이면서 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달이 되지 않고, 시공사도 책임준공 약정을 거부하면서 좌초됐다. 대주단은 앞으로 공매와 브릿지 대출의 재구조화를 포함해 여러 방안을 고심하고 있으나, 마땅한 대안을 찾지 못하고 있다.

7일 부동산 업계에 따르면, RPSD는 당초 2024년 6월 말까지 브릿지 대출의 PF 전환을 마치고 시공사와 공사 도급 계약을 체결할 계획이었다. 하지만 고급 주거 시장이 얼어붙으면서 시한이 연장됐지만, 최종 무산돼 대주단이 2024년 4분기 EOD를 선언했다.

RPSD는 서울 강남구 신사동 633-3 일대 2,749㎡ (약 832평)에 지하 5층~지상 20층 규모의 26세대 ‘더피크 도산’(The Peak Dosan)을 건축할 계획이었다. 예상 분양가는 최저 144억원(부가가치세 포함)이며, 최고층은 550억원에 이르는 초고급(Super High-end) 단지를 추구했다. 

세계적인 건축 사무소 헤르조그 앤 드뫼롱(Herzog & De Meuron)의 설계와 국내 정상급 예술품 전시, 미슐랭 셰프의 음식 서비스를 내세워 차별화를 시도했으나, 성과를 거두지 못했다.

2023년말 DL건설이 시공 참여 의사를 밝혔지만, 책임준공 약정에 부담을 느껴 결국 포기했다. DL건설과 DL E&C는 그동안 책임준공 약정으로 인한 손실이 너무 커서, 약정 조건을 채무 인수가 아니라 준공이 늦어진 기간만큼의 이자 배상으로 한정하고 있다.

대주단 관계자는 “시행사의 외국인 투자자 유치 노력이 무산되고, 책임준공 약정을 수용하는 건설사도 구하지 못해, 더 이상 사업 진행이 어렵다”며 “아직은 금융 주간사와 선순위 대주단이 손해를 보더라도 싸게 팔려고 하지 않아 공매도 넘기지 못하고 있다”고 말했다.

새마을금고중앙회는 블랙스톤제일차㈜를 통해 브릿지 론으로 1100억원(금리 연 9%)을 RPSD에 대출해줬다. 시행사 알비디케이(이하 RBDK)는 2022년 포스코건설(29%), 신영증권 (19%), 신한캐피탈(19%)이 갖고 있던 RPSD 지분 67%를 모두 인수해 100% 자회사로 만들었다. RDBK는 ‘더피크 도산’ 프로젝트를 위해 RPSD를 설립했다.

국내 증권사 관계자는 “2024년부터 강남권 고급 주거 사업은 에테르노(ETERNO)청담, 압구정처럼 1군 시공사가 책임준공 약정을 맺으며 참여해야 PF 대출이 이뤄진다”며 “유명 외국인의 설계, 고급 음식과 회원 서비스 등만으로는 한계가 있다”고 말했다.