최근 보유 자산의 리파이낸싱(Refinancing) 이슈로 홍역을 앓고 있는 마스턴프리미어리츠에 과학기술인공제회가 부족한 자금을 투자하며 구원 투수로 등장했다. 지난해부터 시장 유동성이 얼어붙자, 연기금들은 리스크는 낮으면서 시장 평균 금리 이상의 수익을 올릴 수 있는 대출형 펀드를 조성해 적극적인 투자에 나서고 있다. 

7일 부동산 업계에 따르면, 과학기술인공제회가 주요 출자자인 타이거대체투자운용 대출형 블라인드 펀드는 마스턴프리미어리츠가 13% 지분을 보유한 ‘마스턴유럽9호 펀드’에 우선주 형태로 2700만 유로 (약 400억원)를 투자했다. 유럽9호 펀드는 프랑스 크리스탈 파크 (Crystal Park) 오피스를 소유하고 있다.

마스턴은 올해 10월말 기준 크리스탈 파크 선순위 대출금의 담보인정비율(LTV)을 66%로 낮추기 위해 기존 대출금 4억800만 유로 가운데 3400만 유로를 갚아야 했다. 이를 위해 유럽 현지 공동 투자자가 380만 유로, 마스턴이 2700만 유로를 조달하는데, 마스턴은 이를 타이거대체투자운용의 대출 펀드에서 조달한 것이다. 나머지 300만 유로는 펀드가 보유한 현금을 사용했다.

마스턴은 확정 배당률로 연간 9%, 향후 매각 차익을 감안한 내부수익률(IRR) 15%를 타이거대체에 제시했다. 타이거대체는 오피스 전체 면적의 65%를 사용하는 PwC 회계법인이 임차 기간을 2035년말로 8년 연장한 점을 높게 평가했다. 

차환된 선순위 대출(3억7400만 유로)은 고정 금리 4.99%, 변동 금리 최대 5.75%라는 점을 감안할 때, 타이거대체의 확정 배당률 9%는 중순위 대출 금리 수준에 해당된다. IRR은 매각 시점의 가격에 따라 달라지기 때문에, 현 시점에서 판단하기는 어렵다.

이번에 차환된 대출 기간은 3년이며, 마스턴은 향후 2~3년 이내 원금 회수 이상의 가격으로 매각을 추진할 계획이다. 마스턴은 크리스탈 파크 임차율이 100%이기 때문에, 유럽 중앙은행의 기준 금리 인하가 이어지면 오피스 가치가 현재 5억6600만 유로에서 6억5000만 유로로 약 15% 높아질 것으로 예상했다.  

마스턴프리미어리츠는 일단 유동성 위기는 넘겼지만, 대출 펀드 투자자에게 높은 수익률을 제시해 리츠 투자자들의 전체 배당 수익은 절반 수준으로 떨어졌다.

상업용 부동산 업계 관계자는 “마스턴프리미어리츠가 프랑스 아마존 물류센터 대출의 LTV 조건을 맞추기 위해 유상증자를 하는 상황에서, 크리스탈 파크 리파이낸싱 부족 자금까지 유상증자로 마련하기는 어려웠다”며 “연기금 대출 펀드에서 사실상 고금리 대출을 받아 불을 끈 것”이라고 말했다.