서울시가 특별계획구역 활성화 방안을 발표하면서 재개발을 진행중인 용산전자상가 일대가 대표적인 수혜 지역으로 부각되고 있다.

오세훈 서울시장이 세운 재정비촉진지구와 함께 가장 공을 들여 개발을 추진하고 있는 지역인만큼 용적률과 높이 등 사업성이 개선되고 개발 속도에도 탄력이 붙을 것으로 전망되기 때문이다.

서울시는 지난달 30일 특별계획구역 활성화 방안을 발표하면서 사업이 추진되지 않는 구역은 추후 해제하고 유지되는 구역은 사업 실현성과 속도를 높이겠다고 밝혔다.

특별계획구역은 지구단위계획구역 내에 대규모 개발 수요가 있을 때 획지나 가구를 묶어서 지정하며 개별 필지의 건축행위는 제한된다. 강남구 GBC, 송파구 잠실경기장, 용산구 용산전자상가, 동대문구 청량리역 일대 등 여의도 면적 4.6배 규모 588개소가 특별계획구역으로 지정돼 있다. 이중 55%인 325개소가 현재 사업 추진이 되지 않고 있다.

서울시는 특별계획구역의 사업 활성화를 위해 용적률과 높이를 2배 이내에서 완화하고 용도지역 변경도 적극 허용한다는 계획이다.

서울시 정책에 밝은 부동산 투자업계 관계자는 “이번 서울시 발표는 사업이 진행되는 특별계획구역의 사업성과 속도를 높인다는데 방점이 찍혀 있다”며 “특히 용산전자상가의 사업성과 속도를 높이기 위해 서울시가 용산전자상가 개발을 추진하고 있는 사업자들과 구체적인 협의를 진행하고 있다”고 말했다.

서울시는 지난 1월 용산국제업무지구와 연접한 용산전자상가를 인공지능(AI)과 정보통신기술(ICT)을 기반으로 하는 ‘미래 산업 중심지’로 개발한다는 계획 아래 용산전자상가 14만8844.3m² 일대를 11개 특별계획구역으로 나눠 지정한 바 있다.

이를 위해 제3종 일반주거지역인 나진상가, 선인상가, 농협의 용도지역을 일반상업지역으로 두 단계 상향조정했다. 전자랜드 본관과 별관, 원효상가는 이미 일반상업지역으로 지정돼 있었다.

용산전자상가 중에서도 나진상가는 법인이 단독으로 소유하고 있고 개발 속도가 빨라 특별계획구역 활성화의 혜택을 가장 먼저 볼 수 있는 구역으로 주목받고 있다. 10개 동으로 이뤄진 나진상가는 △10, 11동(나진산업 소유) △12, 13동(서부T&D) △14동(현대엘리베이터) △15동(블리츠자산운용) △17, 18동(블리츠자산운용) △19, 20동(나진산업) 등 6개 특별계획구역으로 나눠져 있다.

이 가운데 특히 블리츠자산운용은 8월 말 브릿지론의 주요 대주인 OK캐피탈이 만기연장을 거부하면서 기한이익상실(EOD) 위기까지 몰렸다가 천신만고 끝에 브릿지론의 만기를 내년 9월까지 연장했는데 추후 사업성이 획기적으로 개선될 것으로 보여 기사회생할 수 있는 길이 열렸다.

블리츠자산운용은 지난 6월 용산구청에 나진상가 15·17·18동 개발 계획을 제출했으며 서울시, 중구청과 협의를 진행하고 있다. 일반상업지역의 법정 용적률은 800%인데 서울시가 2배 이하까지 완화해기로 했기 때문에 1600%까지 높일 수 있다. 구체적인 용적률은 높이 제한이 얼마나 완화되느냐에 달려 있다. 나진상가 15동과 17·18동의 현재 용적률은 각각 137%, 170%이다.

나진상가 12·13동의 개발계획이 어떻게 바뀔지도 관심이다. 나진상가 12·13동은 용산역 북서쪽에 위치한 호텔플렉스 서울드래곤시티를 운영하고 있는 서부T&D 소유다.

용산구는 지난 7월 나진상가 12·13동의 지구단위계획안 열람공고를 개시한 바 있다. 서부T&D는 연면적 7만3658.65㎡(약 2만2000평) 규모의 지하 7층∼지상 26층 건물을 짓는다는 계획을 용산구에 제출했다. 용적률과 높이는 각각 799.68%, 143.10m다. 나진상가 12·13동 역시 이론상으로 용적률을 1600%까지 높일 수 있다.