건대CGV 건물로 알려진 몰오브케이 (Mall of K)가 대출 이자를 제때 갚지 못해, 기한이익상실(EOD) 사유가 발생했다. 이지스자산운용은 2018년 CGV 영화관의 인기와 주변 상권을 보고 투자했으나, 코로나 사태를 거치고 성수동 상권 부상에 밀리면서 건물 가치가 급격히 떨어졌다.

건대입구 주변 상권의 회복이 쉽지 않은 상황이어서, 대주단이 공매에 나설 가능성이 높지만 임대 보증금과 대출금을 먼저 갚고 나면, 펀드 투자자는 상당한 손해를 보게 될 우려가 높다.

이지스자산운용은 2018년 6월 ‘이지스리테일부동산투자신탁194호’를 통해 공모 자금 207억원과 선순위 (310억원) 및 후순위 (52억원) 대출, 임대보증금 27억원 등 총 596억원 (부대비용 포함)에 몰오브케이를 인수했다. 전체 임대면적의 33%를 차지하는 CGV 영화관을 중심으로 지하철 2호선 건대입구역 주변 상권에 투자한 것이다. 

1차적으로 2019년 코로나 사태의 직격탄을 맞았고, 2020년 이후에는 성수동 상권이 급부상하면서 유동인구가 급격히 줄었다. MZ세대 중심의 핵심 소비층을 성수동에 빼앗겼지만, 대체 소비층을 찾지 못한 것이다. 

이지스는 “11월7일로 예정된 대출 이자 15억원을 갚지 못했다”며 “대출약정에 따라 대주단이 2025년 2월 EOD를 선언하고, 기존 금리 7.5%에 연체이자를 3% 추가하고 담보권을 행사할 수 있다”고 7일 공시했다. 이지스는 “내년 2월까지 조속한 매각을 위해 최선을 다하겠다”고 설명했다.

이지스는 지난 5월 주요 임차인인 CGV, NPD코리아와 임대료 10% 할인 선납 조건으로 마련한 자금으로 이자를 간신히 지급했으나, 이번에는 이것마저 어려웠다. 

11월7일 현재 '이지스리테일부동산투자신탁194호' 펀드 기준가는 506원으로 44% 손실 상태다. 

이지스는 그동안 여러 차례 매각을 시도했으나, 건대입구역 상권이 살아나지 못해 무산됐다. 대주단은 내년 2월까지 매수자가 나타나지 않으면, 원리금 회수를 위해 공매를 신청할 가능성이 높다. 

이지스는 올해 4월말 건물의 공정가치가 602억원에서 542억원으로 떨어졌다고 공시했는데, 올 하반기 서울 상가 낙찰가율은 감정가 대비 60~70% 수준이다. 이 비율을 적용하면, 공매 대금은 임대 보증금과 선/후순위 대출금에도 미치지 못해, 펀드 투자자는 거의 전액에 가까운 손실을 볼 것으로 예상된다.

이지스가 투자한 독일 트리아논 빌딩도 선순위 대출금을 갚지 못해, 올해 대주단이 EOD 선언 이후 매각을 추진하고 있으나 빌딩 가치 하락으로 투자자들은 100% 손실 위기를 맞고 있다.

국내 자산운용사 관계자는 “건대 입구역 상권이 무너진 것은 꽤 오래전이며, 운용사가 손해를 감수하고 미리 팔았어야 했다”며 “그동안 근거 없는 낙관론에 의지하다가 매도 시기를 놓쳐 투자자 손실이 더욱 커졌다”고 말했다.