홈플러스의 기업회생 절차가 시작되면서 상업용 부동산 시장에도 큰 파장이 일고 있다. 특히 홈플러스 점포를 세일 앤 리스백(Sale & Leaseback, 이하 'SLB 거래')으로 매입했거나, 주상복합 등 다른 용도로 개발하기 위해 인수했던 펀드들은 직격탄을 맞았다. 3월 4일 기업회생 신청 이후 임차료 지급은 이미 중단된 상태다.

이러한 상황이 기존 임대차 계약 과 다양한 이해관계자에게 어떤 영향을 미칠지 관심이 높다. 법률적인 쟁점은 서울회생법원 부장판사 출신이자 기업회생 전문가인 이정엽 로집사 대표 변호사의 의견을 기사에서 따로 다룬 바 있다.

이번 코어비트 인사이트 2편에서는 법률 쟁점과는 별도로, 부동산을 채권 투자의 대체재로 인식해 투자할 경우 투자자가 직면할 수 있는 위험 요소를 짚어냈다. 임차인 default 상황에서는 부동산 자산 가치만 남게 되는데, 본 보고서는 자산운용사가 펀드를 통해 보유 중인 홈플러스 자산의 실질적 부동산 자산가치를 분석했다. 대체 임차인 확보 가능성이나 공동주택 등으로의 개발 전환 가능성을 검토한 결과, 다수 자산이 임대료 수입 중단 시 자산가치의 상당한 손실이 불가피한 것으로 나타났다. 이를 통해 SLB 투자 시 부동산 관점에서의 철저한 언더라이팅과 적절한 리스크 프리미엄 설정의 중요성을 재확인할 수 있다.

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