치킨 회사인 제너시스BBQ가 서울역 인근 대지를 대거 매입해 그 배경에 관심이 쏠리고 있다. 부동산 개발 경험이 전혀 없는 외식 업체가 1년 영업이익을 크게 웃도는 자금을 토지 매입에 투입한 것은 매우 이례적이다. 

BBQ가 토지를 매입한 곳은 대규모 오피스 복합 개발 사업이 진행되는 지역과 인접해 있어, 향후 오피스 타운으로 탈바꿈할 미래를 염두에 두고 선(先)투자에 나선 것 아니냐는 전망이 나오고 있다.

12일 부동산 업계와 토지 등기부 등본에 따르면 제너시스BBQ는 8월 이후 서울 중구 숭례문 인근의 총 6개 필지를 순차적으로 매입했다. 매입 토지는 남대문로 5가 17-1, 17-8, 17-9, 17-10, 35-3, 36-1번지로 면적은 1066㎡(323.16평)다.    

당초 신생 시행사는 제너시스BBQ가 매입한 토지 및 인접한 10개 필지를 포함, 총 16개 필지 2318.60㎡ (약 700평)를 1445억원에 매입하는 내용의 오피스 개발 사업을 추진하다가, 토지 매입에 실패하면서 사업이 수포로 돌아간 것으로 알려졌다. BBQ는 이 시행사가 구상했던 사업 전체 면적의 약 54%를 매입했다는 점을 감안할때, 약 780억 원을 투자한 것으로 추정된다. 

이 시행사는 토지매입과 건축비, 금융 비용 등을 포함해 총 3170억원 (평당 3540만원)에 오피스를 개발해 3748억원 (평당 4400만원)에 매각한다는 사업 계획을 마련했다.

제너시스BBQ의 2023년 매출액은 4731억원, 영업이익은 553억원이다. 1년치 영업이익을 웃도는 자금을 토지 매입에 사용한 것은 부동산 개발을 본업으로 하지 않는 이상, 매우 비(非)상식적이다. 2023년말 현금 및 현금성 자산은 약 830억 원인데, 이 가운데 얼마가 토지 매입에 사용됐는지 확인되지 않는다.

BBQ가 해당 토지를 직접 개발해 본사 사옥으로 쓸 개연성은 낮은 것으로 판단된다. 본사 빌딩(서울시 송파구 중대로 64로 소재)이 다소 낡았지만, 리모델링해 사용하는 것이 비용 측면에서 보다 효율적이기 때문이다.

현재 서울역 주변은 이지스자산운용이 추진하는 힐튼호텔 재개발과 서울로타워/메트로타워 통합 재개발, 한화그룹의 서울역 북부 역세권 복합개발, 봉래지구 재개발 등 많은 개발 프로젝트가 한꺼번에 진행되고 있다. 하지만, BBQ가 오피스 개발 사업에 직접 뛰어들기에는 경험과 자본력이 턱없이 부족하다.

제너시스BBQ가 지금까지 매입한 토지만으로는 개발이 어려워서, 인근의 토지를 추가로 매입해야 한다. 하지만, 3~4년 내에 오피스 지역으로 탈바꿈하는 개발 밑그림이 나온 상황에서 토지 소유주들이 시세보다 훨씬 높은 가격을 요구할 수 있다는 점이 변수다.

시장의 한 관계자는 "서울역 일대는 여러 대형 개발 프로젝트가 추진 중이어서 토지 가격이 상승하는 상황”이라면서 “BBQ가 오피스 개발 사업에 직접 뛰어들기보다는, 향후 토지의 가격 상승을 염두에 두고 매입한 것으로 보인다”고 말했다.