부동산 자산운용사 임직원들의 도적적 해이가 도마위에 오르고 있다. 2008년 글로벌 금융위기를 극복한 이후에 상업용 부동산으로 자금이 급격히 몰리면서 시장 규모가 커졌으나, 이에 걸맞는 내부 통제와 준법 감시 시스템을 감추지 못한 여파가 드러난 것이다. 미공개 정보를 이용한 선행투자와 금품 수수, 횡령, 배임 등 다양한 형태의 사건이 여러 곳에서 터지고 있다.

상업용 부동산 시장이 침체기로 접어들면서, 그동안 수면 아래 잠재해 있던 부작용이 표면화되며 투자자들의 신뢰를 잃고 있어, 신뢰 회복을 위한 조치가 시급한 상황이다. 그동안 부동산 투자 시장에 대한 감독을 소홀히 했던 금융감독원도 감독/검사 인력 보강 등 고삐를 더욱 죄고 있다.

금융투자협회 통계를 보면 부동산 자산운용사는 2012년말 80개에 불과했으나 2024년 11월초 482개로 급증했다. 같은 기간 운용 자산 규모(AUM)는 15조3689억원에서 103조원2001억원으로 커졌다. 이는 부동산만 취급하는 운용사 기준이며, 주식/채권 등 다른 자산을 함께 운용하는 혼합 운용사를 합하면 150조원이 넘을 것으로 추정된다.

이처럼 운용사 및 자산 규모가 커지면서 업무 영역도 단순 매매/투자에서 프로젝트 개발과 시행, 자금 조달, 자산 관리, 임대차 계약, 해외 투자 등으로 넓어졌다. 이에 따라 전통 금융회사 뿐만 아니라 시행사와 건설사, 자산관리, 부동산 자문 서비스 등 다양한 분야의 인력이 자산운용 분야로 진출했다. 

금융감독원은 주식, 채권, 외환, 파생상품 등 분야 운용사의 감독과 검사에 집중했고, 부동산은 특별한 하자가 없는 이상 요건만 갖추면 인가를 내줬다. 자본금 요건(전문 투자형)도 2012년 100억원에서 꾸준히 완화돼 2019년 10억원까지 내려갔다. 

현행 특정경제범죄 가중처벌법(이하 특경가법)은 금융회사 임직원이 업무와 관련해 금품을 받을 경우, 5년 이하 징역 또는 10년 이하 자격 정지에 처하도록 규정하고 있다. 이는 금융회사가 외부의 기관 및 개인투자자의 자금을 받아서 운용하기 때문에, 금융회사 임직원은 공무원(공공 기관 포함)에 버금가는 사회적 책임성을 진다는 원칙에 기반한 것이다.

하지만, 부동산 운용사는 그동안 운용자산(AUM) 확대와 이에 따른 수수료 수입에 보다 집중해, 자본시장에서 요구되는 투명성과 도덕성, 이를 지키기 위한 내부 통제 시스템을 제대로 갖추지 못해왔다는 점을 부인하기 어렵다. 

금융감독원은 2023년부터 이지스자산운용과 마스턴투자운용의 대주주 사익(私益) 추구 행위에 대한 강도 높은 조사를 벌였다. 이후에는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장을 면밀히 조사하면서 다양한 위법 행위를 적발하며 감독을 강화하고 있다.

금융감독원 고위 관계자는 “그동안 부동산 자산운용사에 대한 관리 감독이 소홀히 했던 점은 사실”이라며 “지난해부터 부동산 관련 인력을 충원하며, 시장을 면밀히 관찰하고 있다”고 말했다. 

외국계 자산운용사 임원은 “운용사는 기본적으로 금융회사여서 정부와 감독 당국의 엄격한 규제와 처벌을 받는데, 비(非)금융권에서 진입한 부동산 운용사 인력들이 도덕성 및 투명성의 중요성을 간과한 사례가 많다”며 “운용역들이 스스로 높은 도덕성을 유지하며 법적 기준을 준수하지 못하면 감옥에 갈 수 있다는 점을 알아야 한다”고 말했다.