금융감독원이 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 정리를 위해 초강경 자세로 전환했다. 내년 6월까지 원금 손실을 감수하고, PF 대출금을 부실채권(NPL) 투자회사에 매각하거나, 경.공매를 통해 대출금을 회수할 것을 지시했기 때문이다. 이는 저축은행을 비롯한 제2금융권이 부실 정리에 미온적이며, 회생 가능성이 없는 개발 사업장을 대안 없이 끌고 간다고 판단한 것이다. 

정책 기조가 ‘질서 있는 정리’에서 ‘자율 또는 강제 매각을 통한 자금 회수’로 바뀐 것이다.

22일 금융권과 부동산 업계에 따르면, 금융감독원은 최근 저축은행과 새마을금고, 캐피탈, 증권사 등 금융권에 2025년 6월말을 시한으로 정하고, 부실 부동산PF 정리 원칙을 전달했다.

금감원은 지난 5월 ‘부동산 PF 사업성 평가 등급’을 양호/보통/유의/부실우려 등 4개로 개편하면서 ‘유의’ (C등급)는 재구조화 또는 자율매각을 추진하고, ‘부실 우려’ (D등급)는 상각 또는 경.공매를 통한 매각을 추진하겠다고 밝혔다.

하지만, 부실PF 정리가 계속 늦어지자 11월에는 내년 6월까지 NPL투자회사에 시장가격에 매각하거나, 경.공매를 통해 정리할 것을 주문하고 있다. 금감원은 장부에 있는 부실을 모두 털어내는 것이 시급한다고 판단한 것이다.

금감원은 그동안 2금융권이 부실 PF 정리에 너무 소극적이어서 구조조정이 제대로 이뤄지지 않고 있다고 보고 있다. 특히 저축은행을 중심으로 업계에서 자율적으로 NPL펀드를 조성해 유의/부실 우려 대출 채권을 넘겼는데, 매각 가격이 장부가의 90~95% 수준이어서 눈속임에 불과했다. 장부상으로는 부실 여신을 털어냈지만, 실제로는 NPL펀드로 옮겨 놓은 것에 불과하다. 일부 회사는 그동안 손실 발생에 대비해 적립한 대손충당금 환입 이익까지 발생했다. NPL펀드는 대출 채권 매입 가격이 시장 참여자들이 생각하는 것보다 훨씬 높아서, 제3자 매각이 이뤄지지 않고 있다.

두번째는 PF 재구조화의 문제점이다. 공매를 진행하면 낙찰가격이 감정가의 50~60%에 불과해 원금을 상당부분 날리게 되는 중/후순위 대출기관이 출자전환을 통해 프로젝트를 일시적으로 살려 놓는 행태다. 부산 다대 마린시티 PF가 이런 경우에 해당된다.

기업 구조조정에서는 SK하이닉스처럼 금융권의 출자전환과 강도높은 비용 절감, 신규 투자 유치 등이 결합돼 살아나는 경우가 있다. 하지만 부동산PF는 경기가 크게 살아나며 수요가 뒷받침되지 않으면, 사업성을 높일 방법이 별로 없어서 재구조화의 실효성이 떨어진다는 단점을 안고 있다. 

금감원은 지난 8월 “전체 부동산PF 216조원 가운데 약 10%(약 21조원)가 유의/부실우려 등급에 해당돼 구조조정 대상”이라고 밝혔다. 이는 연체 (연체 유예 포함) 또는 만기연장이 3회 이상 이뤄진 사업장 PF 33조원을 대상으로 1차 평가한 것이다.

한국신용평가-무디스(Moody’s)는 20일 “기존에 양호/보통 등급을 받은 브릿지 대출의 20~30%가 내년 상반기에 추가로 부실화될 전망”이라고 발표했다. 부동산PF 잔액 기준 12~16%(평균 15%)여서 금액으로는 약 32조원 규모다. 

금감원은 2차로 나머지 PF 183조원의 사업성 평가를 10월 말에 완료했다. 그 결과, 재구조화는 해결책이 될 수 없으며, 싼값에 NPL투자회사에 매각하던가, 낙찰될 때까지 경.공매를 진행해 현금을 마련해야 한다는 판단이 선 것이다.