대형 부동산 개발사인 시티코어의 상식을 뛰어넘는 삼양식품 용산 부지 ‘알박기’는 어떻게 가능했을까? 개발 사업의 진행과 인허가, 자금 조달 과정, 시행사와 대주단 움직임까지 자세하게 알아야 가능한 일이기 때문이다. 시장에서는 이에 대한 의구심을 제기하며 ‘내부 정보를 이용한 선행 매매’ 가능성에 무게를 두고 있다. 이 과정에서 시행사와 하나대체투자자산운용의 역할도 의심 받고 있다.

시행사 HD홀딩스가 서울 용산구 한강로2가 41, 42 일대 오피스 개발을 추진하며 설립한 ‘코너스톤에이치디PFV’의 최대 투자자는 하나대체투자운용이 설정한 ‘사모 부동산신탁 119호’다. 시티코어는 신탁 119호에 투자한 수익자다.

신탁 119호는 제1종 종류주 지분 45.6% (26.9억원)을 갖고 있다. 또한 삼양식품이 공매에서 인수한 한강로 41 부지 (453.5㎡)를 담보로 PFV에 125억원을, ㈜에스크컴퍼니가 인수한 한강로 42 외 7 필지 (1,209.8㎡)를 담보로 30억원을 빌려줬다. 종류주와 대출 투자를 병행한 것이다.

PFV는 하나대체와 자산관리 계약을 맺었고, 하나자산신탁은 자금관리 사무 위탁 및 부동산담보 신탁 계약을 체결했다. 

코너스톤PFV가 대출금을 갚지 못해 기한이익 상실(EOD)이 발생하기 3개월 전인 2023년 7월, 시티코어의 특수관계자인 ㈜삼평에게 돈을 빌려 국유지 38-2를 매입한 것은, 내부 정보가 없이는 불가능했다는 평가가 지배적이다.

국내 부동산 개발회사 관계자는 “시티코어는 사모신탁 수익자로 개발 사업의 진행 상황을 알고 있었으며, 사업이 좌초 위기에 직면하자 서둘러서 ㈜삼평을 통해 국유지를 매입한 것으로 보인다”고 말했다. 

감정평가법인은 한강로 2가 41 부지는 390억원, 42 외 7 필지는 1042억원으로 평가했다. 조사 시점은 2024년 1월이며, 이를 근거로 공매는 3월에 이뤄졌다. 

공매 공고문은 “사업장 대지 위치 및 면적에 국유지 38-2가 포함돼 있다. 코너스톤에이치디PFV는 2023년 9월 용산구청에서 용적률 779.6%, 건폐율 59.5%를 적용 받아 지하 7층~ 지상 17층 규모의 업무복합시설 건축 인허가를 받았다”고 설명했다. 

하지만, 38-2가 사업장 부지의 정중앙에 위치해 있어, 공매에서 낙찰 받은 사업자가 국유지를 추가로 매입하지 않으면 개발이 어려울 수 있다는 점은 언급되지 않았다. 즉, 사업장 부지를 사실상 하나의 필지로 보고 토지 가격을 평가한 것이다.

부동산 개발 업계 관계자는 “감정평가액 1432억원은 국유지가 있지만 인허가 계획대로 건축이 이뤄진다는 전제 하에 산출된 것”이라며 “국유지 매입이 아무 문제없이 이뤄질 수 있다고 오해하기에 충분하다”고 말했다.