이지스자산운용이  서울 종로구 효제동에서 추진하는 개발 프로젝트의 공매가 진행 중이다. 1차 공매에서 유찰돼 12월 2차 공매가 진행된다. 낙찰되더라도 선순위 채권자의 손실이 불가피할 전망이다. 

3일 부동산업계에 따르면 효제동 21-3 대지 외 34건의 1차 공매가 11월 8~21일까지 진행됐지만 낙찰자를 찾지 못했다. 감정가(1600억원)보다 높은 1880억 원에 시작된 1차 공매는 8회차까지도 낙찰자를 찾지 못했다. 최저입찰가는 1034억 원까지 떨어졌다. 감독당국의 지침에 따라 1개월 이내 재공매가 진행되며, 최저입찰가는 직전 회차보다 10% 낮은 931억원으로 설정될 전망이다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 구조조정을 2025년 2월까지 마무리할 방침인 감독당국은 경·공매 기간 단축과 재공매 가격 규제 등 여러 방안을 추진 중이다.  

이 프로젝트 추진을 위해  2021년 11월 효제센트럴피에프브이㈜(이하 효제센트럴)가 만들어졌다. 최대주주는 이지스하우징플랫폼전문투자형사모부동산투자신탁 제1호(지분율 68.07%)다.

효제센트럴은 2021년 11월 30일 해당 토지(3247.5㎡, 984평)를 1425억 원에 매수했다. 2022년 10월, 서울시는 해당 지역을 특별계획구역으로 지정하고 세부 개발 계획을 승인했다. 계획 안에 따르면, 지하 5층~지상 15층 규모의 오피스텔 156실과 저층부 근린생활시설, 쉼터 2곳을 도입하는 방식으로 개발이 진행될 예정이었다.

사업은 예상대로 진행되지 못했다. 2023년 효제센트럴 결산 보고서에 따르면 2023년 6월 만기인 후순위 차입금을 상환하지 못해 연체 상태였고, 선순위 및 중순위 차입금의 만기도 2024년 8월 1일로 다가오지만 이 역시 상환이 어려운 상황이었다. 결국 선순위권자인 동작새마을금고는 공매를 위해 감정평가법인에 2024년 8월 평가를 의뢰했다. 

효제센트럴의 단기차입금 총액은 1360억원(선순위 1000억원, 중순위 200억원, 후순위 160억원)으로 지역새마을금고와 저축은행 등이 주요 선순위채권자다. 또한 가장 후순위인 이지스하우징플랫폼일반사모부동산투자신탁제1호의 주주대여금 200억원이 있다. 효제센트럴의 누적 결손금은 194억 원에 달하며 완전 자본잠식 상태다.  

2차 공매  시작가는 931억 원으로, 이 가격에 낙찰자가 나오더라도 선순위 채권자들의 손실은 불가피할 전망이다.

이 개발사업이 좌초된 원인으로 사업성이 크게 훼손된 오피스텔 상품의 경쟁력이 꼽힌다. 한때 투자 수단으로 각광 받던 오피스텔은 고금리 상황이 연출되면서 수요가 위축된 가운데 공급된 물량은 고스란히 악성  미분양으로 남아 있다. DL이앤씨가 효제동에서 원래 계획했던 오피스텔 개발을 포기하고 오피스빌딩 개발로 전환한 것도 사업성 부족 때문이다.  서울 중심 업무지역에서 벗어난 입지도 오피스텔 상품성에 걸림돌로 작용했다.