서울 중구 을지로 유안타증권빌딩 재건축 사업은 몇차례 우여곡절을 겪으면서 프로젝트 파이낸싱(PF)에 성공해 시장에서는 캡스톤자산운용의 '아픈 손가락’으로 불린다. 을지로 일대는 앞으로 다수의 신규 오피스 공급이 예정된 곳이다.

‘오피스 타운’을 형성하며 프리미엄이 형성될 수도 있고 반대로 공급 과잉의 덫에 걸릴 수도 있다. 개발 일정이 지연되고 PF 금리가 올라가면서 개발 원가는 높아졌으나, 캡스톤은 건물이 완공되는 2028년 높은 가격에 매각할 것으로 기대하고 있다.

NH투자증권이 지난 10월 PF 모집을 위해 작성한 투자설명서(IM)에 따르면, 캡스톤과 NH증권은 2028년 9월 3.3㎡당 5627만원에 매각이 가능할 것으로 예상했다.

이는 완공 시점에 임차인을 모두 구해 공실률 4%, 임대료는 평당 48만1000원 (Rent-free 연간 1개월 감안한 실질 임대료는 44.1만원), 캡 레이트(Cap rate) 4.0%로 가정한 것이다. 이러한 임대료는 2024년 시점의 을지로 센터원, 광화문 그랑서울타워1과 비슷한 수준이다. 

하지만 토지 매입비와 건축비, 금융비용이 많이 발생해, 사업 이익률은 5.2%로 다른 개발 사업에 비해 낮을 것으로 전망했다. 선순위 PF 대출(4100억원) 금리는 All-in 기준 6.9% 수준이다. 모든 비용을 포함한 총 개발 원가는 평당 4941만원이며, 직접 건축비는 평당 1040만원까지 높아졌다. 

시공사인 CJ대한통운은 49개월 이내 책임준공을 확약했으며, 이를 지키지 못하면 지체상금(하루 4.7억원)을 부담하는 강력한 조건을 넣었다. 

유안타증권빌딩 재건축 사업은 새마을금고중앙회가 주요 투자자다. 

‘캡스톤기회추구 일반사모신탁1호’는 새마을금고중앙회(1000억원), 한화생명(300억원), 신한라이프 (300억원), 현대엔지니어링(25억원), 캡스톤자산운용(33억원)가 총 1658억원을 투자했다. 신탁1호는 신탁2호를 통해 ‘캡스톤명동PFV’에 자본금 94억5000만원, 대여금 734억5000만원 등 829억원을 투자했다. 새마을금고는 이와는 별도로 4순위 대출로 150억원을 투자했다. 프로젝트를 살리겠다는 강한 의지가 담겨있다.

경임감정평가법인은 예상 임대료와 운영 비용, 주변 오피스의 매매 논의 가격(평당 4100만~4200만원)을 감안해 오피스 가격을 7468억원으로 평가했다. 

부동산 개발 업계 관계자는 “유안타증권빌딩은 개발 원가가 높은 편이어서, 적극적인 마케팅을 통해 우량 임차인을 사전적으로 확보하는 것이 관건”이라며 “향후 을지로 일대 오피스의 수요와 공급 상황이 중요하다”고 말했다.