프로젝트 파이낸싱(PF) 조달에 실패해 공매가 진행중이던 서울 성동구 성수동2가 오피스 개발 사업이 사실상 새마을금고 사업으로 바뀌었다. 일반적으로는 신규 사업자가 대출금을 제때 갚지 못해 발생한 부실채권(NPL)을 30~40% 이상 할인 매입한 후에, 새롭게 대주단을 구성해 사업을 진행한다.

하지만, 이 사업은 1순위 채권자인 새마을금고중앙회가 조성한 PF정상화펀드의 신규 자금을 투입해 프로젝트를 살리는 형태다.

시행사인 ㈜참좋은월드는 2022년 서울 성동구 성수동2가 277-3 일대 1658m²(약 502평)에 오피스 건축 프로젝트를 추진했다. 용적률 560%, 건폐율 45.7%를 적용 받아 지하 6층~지상 14층, 연면적 4946평 규모의 오피스를 2026년 8월까지 준공한다는 계획이었다. 

시행사는 2022년 9월 브릿지론 1110억원을 조달해 토지를 매입했으나, 이후 PF 조달에 실패하면서 해당 부지는 2024년 10월 공매로 넘어갔다. 하지만, 1순위 채권자로 700억원을 빌려준 새마을금고는 프로젝트의 재구조화를 추진했다.

이에 따라 새마을금고중앙회와 유암코가 부실 PF 정리를 위해 2024년 9월 조성한 5000억원 규모의 ‘PF정상화펀드’에서 640억원을 선순위 대출로 투자했다. 대신 2,3,4순위 대출금 410억원과 시행사의 대여금 81억원은 모두 자본으로 전환했다. PF정상화펀드는 새마을금고중앙회가 3000억원, 유암코가 2000억원을 출자했다.

부동산 투자 업계 관계자는 “사업장 부지가 공매로 매각되면 새마을금고를 제외한 나머지 대주단은 대출금을 거의 회수하지 못할 가능성이 높아서 출자전환한 것”이라며 “새마을금고가 단일 최대 채권자가 됐기 때문에, 사실상 새마을금고의 사업이 됐다”고 말했다.

코로나 이후 공사비가 급등하면서, 오피스 신축 공사비는 3.3 m²당 1000만원을 훌쩍 넘는다. 따라서, PF정상화펀드의 신규 대출 640억원은 사실상 공사비에 충당된다. 새마을금고는 준공 이전이라도 최대한 빨리 매각해 대출금을 회수할 계획이다. 

한양학원은 4순위 대출로 100억원을 투자했다. 관계사인 HHR자산운용이 2024년 오피스를 1950억원에 선(先)매입한다는 조건을 제시하며 PF 모집에 나섰으나, 수익성을 인정받지 못해 실패한바 있다.

부동산 투자 업계 관계자는 “새마을금고 총 대출금이 1340억원으로 늘어서, 매각이 이뤄져도 출자전환에 참여한 나머지 대주단은 손실이 불가피할 것”이라고 말했다.