“상가를 넣을까 말까?”

서울시가 도심지를 개발하면서 상가 등 비주거시설의 의무 비율을 대폭 낮추거나 폐지할 방침을 밝히면서 여의도 재건축 아파트 단지들이 고민에 빠졌다. 

이번 조치로 최근 주택사업의 최대 리스크 가운데 하나로 떠오른 상가 미분양 부담을 피할 수 길이 열렸다. 문제는 서울시에 상당 물량의 공공시설을 지어 기부채납을 해야만 한다는 것이다. 그만큼 수익성이 줄어들 수밖에 없는 구조여서, 서울시 조치를 마냥 기뻐할 수만은 없는 상황이다. 

10일 관련 업계에 따르면 서울시는 지난 5일 발표한 ‘민생을 살리기 위한 규제철폐안 1·2’에서 1호 과제로 상가 등 비주거시설 비율 완화를 제시했다. 

현재 서울 도심 상업지역 내에서 주거복합건축물을 지을 때 상가 등을 연면적의 20% 이상 지어야만 한다. 준주거지역이라면 용적률의 10% 이상을 상가 등에 이용해야만 한다. 

그런데 올 상반기 중 도시계획조례를 개정해 상업지역 내 주거복합건축물의 상가 비율을 10%로 낮추겠다는 것이다. 또 일반·근린 상업지역에 임대주택이나 공공기숙사를 도입할 때는 주상복합이 아닌 주택 100% 단일 공동주택도 허용하기로 했다. 

이번 조치가 실행되면 그만큼 주거 면적이 늘어나 주택 공급을 늘릴 수 있다. 이는 정비사업의 수익성 제고와 상가 미분양이나 공실에 따른 위험 부담 감소로 이어진다. 

서울시 관계자는 “1만㎡ 규모의 사업지에서 준주거지역이라면 약 50세대, 상업지역은 약 100세대 아파트를 추가로 지을 수 있을 것”으로 기대했다. 

이번 조치의 최대 수혜주로 평가받는 곳은 여의도 일대 재건축 아파트들. 이들은 모두 상업지역이나 준주거지역에 있다. 일부 아파트는 아파트 재건축 계획 수정을 검토하는 등 발빠르게 대응하고 나섰다. 

대표적인 곳이 여의도동 38-1에 위치한 광장아파트 1·2동 재건축조합(조합장 김신혜)이다. 비주거시설을 10% 수준으로 반영하려던 정비계획안을 원점에서 재검토하기로 했다. 김 조합장은 “다음 주 확정하려던 정비계획안을 전반적으로 재검토하기로 했다”고 말했다.

광장아파트는 현재 2개 동에 165세대인 아파트를 허물고, 3개 동에 259~320여 세대 규모로 재건축할 예정이다. 이를 위해 유현준건축사사무소에 설계를 맡겨 최상급 수준의 주상복합아파트를 선보인다는 방침을 세운 상태. 그런데 비주거시설 10% 의무 비율이 사라지면서 주택 수를 더 늘릴 수 있게 돼 전반적인 재조정이 불가피하다는 것이다.

다만 이런 계획을 실현하기에 넘어야 할 산이 있다. 상가를 짓지 않는 대신 해당 면적만큼 임대주택이나 공공기숙사와 같은 공공시설을 지어 서울시에 기부채납을 해야 한다는 점이다. 이는 여의도 아파트들이 대부분 최고급 아파트를 목표로 하는 상황에서 걸림돌로 작용할 가능성이 대단히 크다.

이런 이유로 일부에선 반대의 목소리마저 나온다. 광장아파트의 조합원 회사원 L씨는 “국내 최상급 아파트에 공공 임대아파트를 넣는다면 ‘갓 쓰고 자전거 타는 모습’이 될 수도 있다”며 “신중한 검토가 필요해 보인다”고 말했다.

김 조합장은 이에 대해 “강남 재건축 아파트에서도 상가 미분양이 발생했고, 이런 상가들에 부과된 종합부동산세를 조합원들이 부담하는 사례가 있었다”며 “이런 리스크를 줄이는 게 조합원에게 이득이 될 수 있을 것으로 본다”고 밝혔다.