국민연금이 투자한 마곡 원그로브 빌딩의 1조9000억원 담보대출 금리가 5%(All-in Cost 기준)로 결정됐다. 이는 서울 주요 권역에 위치한 프라임 오피스 빌딩의 5% 초반보다 약간 낮은 것으로, 마곡 지역의 초창기 프라임 오피스임에도 불구하고 대주단의 강한 신뢰를 보여준다.

15일 금융권과 이지스 원그로브 매입자금 대출 투자설명서(IM)에 따르면, 국민연금(8000억원)과 이지스자산운용(200억원)은 ‘이지스 일반사모부동산투자신탁 제416호’를 설정해 원그로브를 인수할 예정이다.

인수를 위한 선순위 담보 대출금은 총 1조9000억원으로 일시 대출 1조7400억원, 한도 대출 1600억원이다. 담보인정비율(LTV)은 감정평가액(3조3210억원) 기준 57.2%이며 대출기간은 45개월이다. 이는 건축 과정에서 조달한 프로젝트 파이낸싱(PF)보다 약 4000억원 많은 것으로, 향후 운영비와 금융비용을 감안했기 때문이다. 

신한은행이 금융주관사를 맡아 가장 많은 1조원 대출의 내부 승인 절차를 마쳤으며 IBK기업, 국민, 산업, 농협, 우리은행이 대출에 참여한다. 2금융권에서는 교보생명, DB손해보험과 삼성SRA자산운용 대출 펀드가 대주단에 참여한다.

금융권 관계자는 “신한은행이 국민연금의 신용등급을 바탕으로 무려 1조원을 대출하기로 했으며, 금리는 All-in cost 기준 5.02%로 비교적 낮게 책정됐다”며 “신한은행이 초대형 메가 프로젝트에 대규모 대출로 투자하고 있다”고 말했다.

서울의 프라임 오피스 선순위 대출금리는 2024년 하반기부터 5% 초반에서 형성돼 있기 때문에, 원그로브 금리는 이보다 약간 낮은 수준이다.

한편, 신한은행은 2024년 6월 엠디엠그룹이 추진하는 서리풀 개발 사업의 브릿지 대출 1조2000억원 가운데 9700억원을 단독으로 대출해준 바 있다. 시중은행이 리스크가 높은 브릿지 대출에 참여하는 것 자체가 매우 이례적이다.

대주단은 임대 안정화 기준(임대율 95%. 이마트 트레이더스 17,889평 제외)으로 캡레이트(자본환원율) 4.2%를 가정하면 원그로브 매각 가격은 3조4516억원이 될 것으로 예상했다. 캡레이트 5.82%까지는 자본금과 대출금 모두 원금손실이 없으며, 대주단 입장에서는 7.63%까지 손실이 없다. 

자산운용 업계 관계자는 “관건은 원그로브가 얼마나 빨리 임대료 95%를 달성하는가에 달려 있다”며 “감정 평가액 3조3210억원은 캡레이트 4.4% 기준이어서 대주단이 매우 공격적으로 오피스 가치를 평가한 것으로 보인다”고 말했다.