서울 서대문 돈의문 재정비 사업의 마지막 퍼즐인 ‘돈의문 2구역’ 개발 회사가 3900억 원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달을 추진하고 있어 성사 여부에 관심이 모아진다. 부동산 경기 침체와 신동아건설 법정관리 신청 등의 여파로 자금시장이 극도로 위축된 상태이기 때문이다.

또 이 사업 시행자가 종합 부동산개발업체 SK디앤디와 물밑 접촉 중인 것으로 드러나 눈길을 끈다. SK디앤디는 최근 신한은행 GIB그룹과 2000억 원 규모의 부동산 개발 블라인드 펀드를 조성하기로 합의한 상태이다.

15일 관련 업계에 따르면 서울 종로구 교남동 28번지 일대 도시 정비형 재개발 사업(이하 ‘돈의문 2구역’) 시행자인 지엘산업개발은 전체 사업비(추정치·5464억 원)의 71.4%인 3900억 원을 PF로 조달하기로 했다. 

사업비는 △토지비(1832억 원) △공사비(1830억 원) △마케팅비용(170억 원) △브릿지론 및 PF의 금융비용(1311억 원) △수수료 및 각종 세금 등 부대비용(321억 원) 등이다.

예상 분양 수익금은 △공동주택(2821억 원) △업무시설(2846억 원) △근린생활시설(696억 원) 등을 합친 6363억 원이다. 이를 위해 제시된 분양가는 △공동주택(3.3㎡ 기준) 5900만~7921만 원 △오피스 3500만 원 △근생시설 4000만 원(지하 1층)~6000만 원(지상 1층)이다.

돈의문 2구역은 서울시가 추진하는 돈의문 재정비촉진구역의 마지막 사업장이다. 서울 강북 도심지역의 대장주 아파트로 불리는 경희궁 자이(‘돈의문 1구역’)와 서대문 사거리의 랜드마크 빌딩, 돈의문 D타워(‘돈의문 3구역’)와 붙어 있다. 

지엘산업개발은 일대 6835㎡(2067평) 부지에 지하 6층~지상 21층, 3개 동, 연면적 6만 9812㎡(2만1118평) 규모로 개발해 공동주택(228세대)과 오피스, 근생시설, 기부채납시설(키움센터 등) 등을 건설할 계획이다. 시공은 현대건설이 맡는다.

이 사업은 2023년 11월 서울시의 건축심의를 통과했고, 지난해 6월 사업 시행계획 인가도 받았다. 현재는 착공을 위한 마지막 관문인 관리처분계획 인가를 위한 준비 작업이 진행 중이다. 착공과 분양은 올 7월로 계획돼 있다. 지난해 9월 만료 예정이던 1630억 원 규모의 브릿지론도 올해 5월 말까지로 연장한 상태이다.

한편 지엘산업개발이 SK디앤디와 접촉한 사실도 눈길을 끈다. SK디앤디는 지난달 신한은행 GIB그룹과 부동산 개발 블라인드 펀드인 ‘신한 RE 밸런싱 펀드’에 공동 투자하기로 합의한 상태. 따라서 이 자금을 활용하기 위한 시도라는 해석이 나온다. 

신한 RE 밸런싱 펀드는 최근 정부가 추진 중인 ’부동산 PF 제도 개선 방안‘에 따라 5% 수준에 불과한 국내 부동산 개발 사업의 자기자본 비율을 확충하는 데 주로 사용된다. 즉 자기자본 비율을 높여 개발사업의 건정성을 개선하는 데 사용되는 펀드라는 뜻이다. 돈의문 2구역 사업을 추진하는 지엘산업개발이 관심을 갖는 이유가 여기에 있다. 

이 펀드는 신한자산운용이 조성한다. SK디앤디와 신한은행 GIB그룹이 1000억 원 이상을 공동 투자하고, 이후 외부 투자자를 추가해 펀드 규모를 2000억 원으로 규모로 키울 예정이다.

부동산 개발 업계 관계자는  “최근 부동산 PF시장이 경색되면서 다양한 부동산 개발 회사들이 대형 개발사와의 공동 프로젝트를 선호하고 있다”며 “(돈의문 2구역도) 그런 프로젝트 가운데 하나”라고 말했다.