서울 영등포역 앞에 있는 메리어트 호텔이 매물로 나와 주목을 받고 있다. 감정가 3000억 원대의 4성급 호텔로, 평균 객실점유율(OCC)이 90%를 훌쩍 넘는 알짜배기 매물이기 때문이다.

업계에서는 최근 국내 호텔의 수익성이 개선되고 있는 데다 원-달러 환율 등을 감안하면 외국 투자자들이 큰 관심을 보일 가능성이 높은 물건이라는 평가가 나온다.

JLL코리아는 서울 영등포구 영등포동 1가 143-3번지 ‘페어필드 바이 메리어트 서울 호텔’(이하 ‘페어필드 서울’)의 독점 매각 주관사로 선정됐다고 22일 발표했다. 

이 호텔은 지하 7층~지상 19층 규모로 2018년부터 운영되고 있다. 지하 1층~지상 3층까지는 상가, 지상 4~19층은 호텔이다. 당초 오피스텔로 사용승인을 받았으나 용도변경을 통해 호텔로 변신했다. 객실은 572실로 설계됐지만 실제로는 현재 556실만 가동된다. 16개는 인접한 방과 연결해 사용한다. JLL코리아는 “서울에서 가장 규모가 큰 단일 호텔”이라고 소개했다.

호텔 운영은 부동산 자문 및 부동산컨설팅업체 ‘더파이낸셜어드바이저리그룹’(TFAG)이 맡고 있다. 이 회사는 메리어트 그룹과 2022년 11월 프랜차이즈 계약을 맺고 브랜드를 사용하고 있다. 계약은 2023년 1월부터 10년 간 유지되며, 10년 간 자동 연장된다. 프랜차이즈 수수료는 초기 3년은 객실 매출의 3.0%, 4년 이후부터는 4.0%이다.

이 호텔은 영등포역 앞 광장 동쪽에 있다. 서쪽 맞은 편에 롯데백화점과 롯데시네마, 타임스퀘어, 신세계백화점 등 대규모 상업시설이 대거 밀집돼 있다. 북쪽으로 소규모 근린생활시설이 다수 있어 양호한 환경을 갖춘 것으로 평가받는다.

JLL코리아에 따르면 상업시설은 100% 임대 상태이고, 객실점유율은 94%나 된다. 이는 최근 6년 새 가장 높은 수준으로 알려진 서울지역 호텔의 평균 객실점유율(2024년 10월 기준·85.5%)을 훌쩍 뛰어넘는 것이다.

주변 지역 호텔과 비교하면 페어필드 서울의 실적은 더욱 돋보인다. 2022년 기준 영등포구에 있는 4성급 호텔 전체 평균 객단가는 8만 6011원, 객실점유율은 65.9%이다. 그런데 페어필드 서울은 객단가가 13만 7000원, 객실점유율은 92.2%로 각각 60%, 40% 높게 형성돼 있다. 이는 아시아 전체 메리어트 호텔 가운데에서 최고 수준인 것으로 알려졌다.

지난해 호텔을 담보로 1770억 원(전환사채 제외) 규모의 담보대출 리파이낸싱이 진행됐을 당시 감정평가액은 3225억 원이다. 일반상업지역에 위치한 부지의 개별공시지가(2023년 기준)는 3.3㎡당 3801만 6000원.

페어필드 서울의 실소유주는 ‘㈜제이앤에스인와이디피’로, 호텔 사업만을 진행하기 위해 설립된 법인이다. 대주주는 페어필드 서울을 운영하는 더파이낸셜어드바이저리그룹의 대표 신모 씨와, 호텔 부지 지분의 60%를 보유한 삼보개진 유한회사의 대표 조모 씨이다. 두 사람의 지분은 각각 45.5%이다. 나머지 9.0%는 이지스471호펀드가 갖고 있다.

두 사람은 ㈜제이앤에스인부산을 통해 부산 해운대구에 있는 ‘페어필드 바이 메리어트’(이하 해운대호텔)도 보유하고 있다. 이 호텔은 지하 2층~지상 19층, 연면적 8547㎡(2584평) 규모에 객실 223실을 운영하고 있다.

JLL코리아 호텔사업부 김민준 총괄이사는 “최근 국내 호텔의 객실 요금 상승세와 신규 호텔 공급 부족을 고려할 때 페어필드 서울에 대한 투자자들의 관심이 높을 것”이라며 “특히 연내 미국의 추가 금리 인하와 최근 원-달러 환율 추세 등을 고려할 때 외국인 투자자들에게 매력적인 상품으로 평가 받을 것으로 보인다”고 말했다.