서울역 앞 랜드마크 오피스 빌딩인 서울스퀘어가 내년 2월 펀드 만기를 앞두고 매물로 나온다.

거래금액이 1조2000억 원을 넘을 것으로 추산돼 올해의 ‘메가 딜’이 될 것으로 보인다.

다만 서울스퀘어의 북 밸류가 1조500억 원을 넘는 것으로 나타나 매도자 입장에서 만족스러운 딜이 되기는 어려워 보인다.

6일 상업용 부동산 투자업계에 따르면 서울스퀘어를 소유한 싱가포르계 ARA코리아자산운용이 서울스퀘어를 매각하기로 결정하고 주요 부동산 컨설팅 회사를 대상으로 매각 전략 등에 대해 협의를 진행중인 것으로 알려졌다.

ARA코리아자산운용은 조만간 매각 자문사 선정을 위해 부동산 컨설팅 업체들에 공식적으로 입찰제안요청서(RFP)를 발송할 계획이다.

ARA코리아자산운용은 2019년 3월 NH투자증권과 손을 잡고 서울스퀘어 빌딩을 9883억 원에 매입했다. 3.3m²당 가격은 2460만 원이었다.

서울스퀘어는 지하 2층~지상 23층, 연면적 13만2806m²(약 4만174평) 규모의 오피스 빌딩이다. 대우그룹이 본사 사옥으로 쓰던 서울스퀘어는 대우센터빌딩(대우빌딩)으로 불리다 외환위기 당시 대우그룹이 해체된 후 매각됐다. 미국계 투자회사 모건스탠리가 2007년 9600억 원에 매입한 뒤 1000억 원을 들여 리모델링을 하고 나서 2009년 11월 서울스퀘어로 이름을 바꿨다. 2010년 알파인베스트먼트를 거쳐 2019년 ARA코리아자산운용 소유가 됐다.

매입비용과 각종 부대비용을 합친 서울스퀘어의 북 밸류는 1조520억 원이다. 에쿼티 4110억 원, 대출이 6410억 원이다. 에쿼티의 구성을 보면 ARA코리아와 NH투자증권이 각각 460억 원, 50억 원의 보통주에 출자했고, 삼성화재, 삼성생명, 농협중앙회, 과학기술인공제회, NH프라임리츠 등이 3650억 원의 우선주를 투자했다. ARA코리아는 우선주 투자자들에게 연 8%의 수익률을 보장했고, 매각 차익까지 IRR 12%를 제공한다는 목표를 제시했다.

6410억 원의 대출은 삼성화재 등이 제공했고 금리는 연 5%다.

시장에서는 서울스퀘어의 예상 매각 가격을 3.3m²당 3000만 원 수준으로 예상하고 있다. 총 거래가격이 1조2000억 원을 웃도는 금액이다. 다만 주요 임차인 중 한 곳이었던 11번가가 나간 후 공실로 남아 있어 매각 가격에 변수로 작용할 수도 있다. SK그룹 계열사인 인터넷 상거래업체 11번가는 2017년부터 서울스퀘어 5개 층을 사옥으로 사용해오다 비용절감을 위해 지난해 9월 광명으로 이전했다. 이후 5개 층이 공실로 남아 있다가 최근에야 1개 층이 채워졌고 4개 층은 아직도 공실이다.

상업용 부동산 투자업계 관계자는 “3.3m²당 3000만 원에 거래된다고 해도 서울스퀘어의 북 밸류를 감안하면 ARA코리아는 1500억 원의 차익을 얻는 셈”이라며 “7년 만에 14%의 수익은 ARA코리아로서는 만족스러운 투자 결과라고 보기는 어려울 것”이라고 말했다.