캡스톤자산운용이 서울 을지로 옛 유안타증권 빌딩 재개발을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 모집을 우여곡절 끝에 마무리 짓고 본격적인 개발에 착수한다.

이번 프로젝트에 650억 원을 투자한 새마을금고는 신축 빌딩이 3.3m²당 약 5000만 원에 팔려야 손해를 보지 않는 것으로 추산됐다. 빌딩 매입가와 금융비용 등 원가가 높은 탓이다.

30일 금융투자 업계에 따르면 캡스톤자산운용이 유안타증권 재개발을 위해 설립한 시행사인 캡스톤명동피에프브이(PFV)는 28일 만기가 돌아온 3345억 원의 브릿지론을 5925억 원 규모의 본PF 자금을 조달해 상환했다.

캡스톤자산운용은 새마을금고의 투자를 받아 2022년 5월 유안타증권 빌딩을 매입해 재개발을 추진해 왔으나 PF 모집에 어려움을 겪어 4월 만기가 돌아온 브릿지론의 만기를 10월 말로 연기해 PF 모집에 총력을 기울여왔다.

이번 PF 모집은 NH투자증권이 총액 인수 조건으로 주간사를 맡았다. 본PF는 상환 우선순위에 따라 트랜치A(선순위)~D(4순위)로 나뉜다.

트랜치A(4100억 원)는 보험사 3곳이 2300억 원의 자금을 대고, 나머지 1800억 원은 주간사인 NH투자증권이 댔다. 트랜치B(1120억 원), 트랜치C(350억 원), 트랜치D(350억 원)는 캡스톤자산운용 블라인드 펀드 투자자인 새마을금고와 캐피탈, 증권사 등이 참여했다. 브릿지론에 2순위로 300억 원을 대출했던 새마을금고는 본PF에서는 트랜치D로 150억 원의 자금을 댔다.

PFV의 에쿼티 규모는 840억 원으로, 보통주 100억 원, 주주대여금 734억5000만 원, PM사 후순위대여금 5억5000만 원 등이다. 이중 새마을금고는 보통주 자본금과 주주대여금으로 500억 원을 댔다. 새마을금고는 브릿지론의 3순위 대주로 참여해 7.5%의 금리에 734억5000만 원을 대출했었다.

결국 새마을금고는 유안타 증권 재개발 프로젝트에 자본금, 주주대여금, PF의 트랜치D 등으로 총 650억 원을 투자한 셈이다.

문제는 본PF 모집이 어려웠던 만큼 금리가 높게 책정됐다는 점이다. 캡스톤자산운용이 PF 모집을 위해 작성한 투자설명서(IM)에 따르면 트랜치A의 대출 금리(올인 코스트 기준)는 연 6.9%, 트랜치B는 8.9%, 트랜치C는 10%로 책정됐다. 주주로 참여한 새마을금고가 자금을 댄 트랜치D의 금리는 연 7%다.

이는 브릿지론에 비해 연 1.8~3.4%포인트 높은 수준이다. 브릿지론의 대출금리는 1순위 5.1%, 2순위 5.5%, 3순위 7.5%였다.

캡스톤자산운용은 이제 4년 후 재개발을 완료한 후 임차인이나 선매입 투자자를 찾아 성공적으로 엑시트해야 하는 과제를 안고 있다. 높은 매입가격과 이자 비용을 감안하면 쉽지 않아 보인다.

캡스톤자산운용은 공사비와 금융비용을 포함해 이번 프로젝트의 준공원가를 6726억 원으로 추산하고 있다. 이 같은 원가를 토대로 캡스톤은 에쿼티의 엑시트 매각가를 평당 5060만 원, 주주대여금의 엑시트 매각가를 평당 4985만 원으로 추산했다. 따라서 캡스톤자산운용과 새마을금고는 유안타 재개발의 성공적인 엑시트를 위해서는 신축 건물을 5000만 원 대 중반 수준에 매각을 해야 할 것으로 보인다.