상온과 저온이 혼합된 복합 물류센터의 고민이 크다. 상온 창고는 신규 공급이 정체되면서 공급 과잉 이슈가 조금씩 해소되고 있지만, 저온 창고는 여전히 공실률이 높기 때문이다. 이에 선매입 약정을 체결한 자산운용사는 시행사와 인수 가격을 낮추는 협의를 진행하고 있으나, 서로의 눈높이를 맞추는 것이 만만치 않다. 

㈜데콘과 코람코자산신탁은 2021년 ‘데콘플러스’(PFV)를 설립해 경기도 시흥시 정왕동 2100-2번지 일대에 대형 복합 물류센터 개발에 나섰다. ㈜데콘은 경상남도 창원의 공작기계부품 제조 기업이며, 물류센터는 상온 4개층, 저온 3개층으로 구성돼 있다. 시화 국가산업단지 내부에 위치해 있어, 교통을 비롯한 각종 인프라가 뛰어나다.

SGC이테크건설이 책임준공을 확약하며 시공사로 참여해 2022년 3월 공사를 시작해 2024년 5월 준공 승인을 받았다. 하지만, 그동안 물류센터, 특히 저온 창고의 공급 과잉 이슈의 직격탄을 맞았다. 복합 물류센터는 수요가 있는 상온만 임대할 경우, 저온은 100% 공실이 되기 때문에 상온/저온을 함께 사용할 임차인을 구해야 하는데 매우 어렵다. 현재 공실률은 100%다.  

SGC이테크건설은 1050억원에 도급 계약을 체결했으나, 2024년 9월말 기준 공사 미수금이 237억원에 이른다. 

KB자산운용은 이 물류센터를 2620억원에 인수하는 선매입 약정을 체결하고 계약금(55억원)과 중도금(165억원)을 지급했고 잔금 2400억원이 남았다. 원래는 PF 대출 만기인 2024년 9월까지 거래를 마무리할 계획이었으나, 임차인을 구하지 못해 협의가 계속 지연됐다. 이에 선순위 대주가 2024년 11월 공매를 신청했으나, 실제 진행은 되지 않고 있다. 설령 공매가 진행돼도, 임차인이 없어서 유찰 가능성이 높다.

KB운용과 시행사는 현재 인수 가격 조정을 협의하고 있다. 일반적으로 자산가치가 높다고 판단되면 시행사는 거래 종결 시점 이후에 계약금을 몰취하고 제3자 매각을 시도할 수 있지만, 공실률 100% 물류센터의 매수자를 찾는 것은 현실적으로 불가능하다. 선매수 약정 운용사도 물류센터 호황기에 책정된 높은 가격으로는, 잔금을 투자할 투자자를 구하기 어렵다.

부동산 개발 업계 관계자는 “이 자산의 현실적 해법은 합리적인 수준으로 매매 가격을 낮추는 것”이라며 “시행사는 시행 이익을 포기하고, 대주단은 원금 회수 수준으로 가격을 낮추지 않으면 협의가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.