서울 종로구 공평 15·16지구 시행사인 랜스퍼트AMC는 18일 신축 중인 G1(가칭) 오피스 빌딩의 선매각을 위한 매각 자문사로 글로벌 종합 부동산 서비스 기업인 CBRE 코리아-딜로이트안진 회계법인을 선정하고 본격적인 매각 작업에 착수했다.

랜스퍼트AMC는 매각 희망 가격으로 3.3m²당 4300만 원을 희망했으나 입찰에 응한 매각 자문사들은 대부분 적정 매각 목표 금액으로 4000만 원 수준을 제시한 것으로 알려졌다.

G1 매각 작업이 본격화하면서 매도자가 희망하는 가격으로 시장에서 소화될 지 여부에 상업용 부동산 업계의 관심이 집중되고 있다. G1의 매각 가격과 거래 성사 여부가 추후 중심업무지구(CBD) 오피스 시장의 바로미터가 될 것으로 보기 때문이다.

대지면적 9263.20m² 규모 공평 15·16지구에 들어서는 G1은 지하 8층~지상 25층(A동), 지하 8층~지상 12층(B동) 규모의 오피스 2개동으로 이뤄져 있다. 총 연면적이 14만3431m²(약 4만3388평)에 이른다. 2020년 문화재 조사에서 조선시대 금속활자 등 유물이 출토되면서 정비계획이 변경돼 지하 1층(약 1700평) 전체를 유적 전시관으로 조성해 기부채납 한다. 기부채납으로 용적률 인센티브를 받으면서 17층의 높이는 25층으로 변경됐다.

현대엔지니어링이 시공을 맡아 2022년 11월 착공했으며 내년 4월 완공될 예정이다.

시장의 가장 큰 관심은 CBD에 27년부터 신축 오피스 빌딩이 줄줄이 공급될 예정인 가운데 가장 먼저 시장에 나오는 G1이 과연 3.3m²당 4000만 원에 거래될 지 여부다.

매도자 측은 G1이 CBD에서도 핵심 지역인 종로에 공급되는데다 임차인에 대한 차별화된 서비스를 제공한다는 측면에서 ‘플라이트 투 퀄리티’ 추세에 부합하는 빌딩이라는 점을 강조하고 있다. 3.3m²당 4000만 원이 과도하지 않다는 주장이다.

하지만 최근 CBD의 오피스 빌딩들은 3300만~3500만 원 선에서 거래되고 있다는 점에서 시장에서 매도자의 주장의 어떻게 받아들여질 지 미지수다. 지난해 12월 매각 입찰이 진행된 서울 광화문 크레센도 빌딩의 경우 마스턴투자운용이 6곳의 입찰 참여자 가운데 가장 높은 3.3m²당 3380만 원을 써내 우선협상대상자로 선정된 바 있다. 마스턴운용이 주요 블라인드펀드 투자자인 한화생명의 반대로 매입을 포기하면서 새롭게 우협에 선정된 코람코자산신탁도 3360만 원을 제시했다. 서울파이낸스센터(SFC)는 입찰 참가자들이 3200만~3400만 원을 제시해 3000만 원 중후반을 기대했던 싱가포르투자청(GIC)이 매각을 철회했다.

28년 4분기에 공급될 예정인 을지로 수표구역 ‘원 엑스’ 빌딩의 경우 시행사인 이도는 3.3m²당 3950만 원에 선매입할 투자자를 물색하고 있지만 업계에서는 3600만 원 안팎을 적정선으로 보고 있다.

한편, G1의 원가는 3.3m²당 2800만 원을 조금 웃도는 수준이다. 랜스퍼트AMC는 당초 8300억 원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받았다가 문화재 발굴 등으로 준공 시기가 30개월 정도 늦어지면서 지난해 8월 1조2320억 원으로 4000억 원을 늘려 PF를 리파이낸싱했다. 여기에 시행사 자본금 65억 원을 더하면 G1의 원가는 3.3m²당 약 2854만 원이다.

업계가 또 다른 관심은 시장의 유동성이 부족한 상황에서 연면적 4만3000평이 넘는 대형 매물이 시장에서 소화될 수 있을지 여부다.

최근 일부 오피스 빌딩의 매각 입찰에는 10여 곳에 이르는 매수 희망자가 몰려 들고 있지만 한결같이 거래 금액 2000억~4000억 원 수준의 중소형 빌딩들이다.

G1은 매도자 측 매도 희망가격대로 거래된다면 거래금액이 1조7000억 원을 넘는 규모다. 이런 금액의 매물이 거래될 지는 오피스 빌딩 시장 참가자들에게 중요한 참고사례가 된다는 게 상업용 부동산 업계의 분석이다.

업계 관계자는 “CBD내 오피스 과잉공급에 대한 우려가 높아지고 있는 상황에서 G1의 거래 여부와 거래 가격은 향후 오피스 빌딩 공급자나 잠재적인 수요자 모두에게 큰 관심이 될 것”이라고 말했다.