서울 서초동 국군정보사령부(서리풀) 개발 사업을 시행하고 있는 엠디엠그룹은 준공 후 매각 가능성을 위해 5개 오피스동을 구분 등기하고 개별적으로 매각을 추진하기로 했다.

28일 상업용 부동산 투자업계에 따르면 엠디엠그룹은 6월 중 5조3500억 원의 본PF(프로젝트파이낸싱) 조달이 완료되는대로 착공에 들어간다는 계획이다.

시공은 포스코이앤씨가 맡을 예정이며, 준공 목표 시점은 2030년 2월이다.

서리풀 복합개발사업은 2만6701평의 대지에 총 연면적 18만1519평의 업무시설과 판매시설, 문화집회시설을 짓는 프로젝트다.

이 중 기부채납하는 문화집회시설과 판매시설을 뺀 15만5390평이 업무시설이다. 서리풀터널을 기준으로 남측 부지에 4개동, 북측 부지에 1개동 등 총 5개 동의 오피스가 들어선다.

엠디엠그룹은 본PF 조달을 위해 금융사들에 배포한 투자소개서(IM)에서 “매각 대상이 연면적 17만 평의 규모라는 점을 감안해 오피스 5개동을 동별로 구분등기해 분리매각이 가능하도록 할 것”이라고 밝혔다. 서리풀 복합개발사업이 선임차 또는 선매각 없이 진행되고 있어 엑시트 방안이 확정되지 않았다는 불확실성이 존재하지만 대출금 상환리스크를 최소화하겠다는 것이다.

엠디엠그룹은 서리풀 복합개발사업의 총 사업비가 △토지비 및 부대비 1조1634억 원 △직·간접공사비 조 6065억 원 △금융비용 1조2225억 원 등 총 5조5700억 원에 이를 것이라고 밝혔다. 준공 후 총 매각가는 총 8조919억 원(평당 4754만 원)으로 추산하고 있다. 이에 따라 이번 사업으로 2조5219억 원의 사업이익을 거둬 이익률이 31.2%에 이를 것이라고 전망했다.

엠디엠은 서리풀 프로젝트가 16만 평 규모의 서리풀 공원을 끼고 있으며, 컨퍼런스, 피트니스, 라운지, 직원식당 등 어메니티 비율이 13.2%로, 센터필드 1.3%·파크원 0.9%·IFC 8.3% 등에 비해 높다는 점에서 쾌적하다는 장점이 있다고 보고 있다.

다만 업계에서는 북측 부지에 위치한 오피스 빌딩의 바닥면적이 지나치게 커 순조롭게 매각될 수 있을 지 미지수라는 평가도 나온다. 북측 부지 내 오피스 빌딩은 연면적 2만7390평에 지하 4층~지상 7층 규모다. 1개 층 바닥면적이 1720평으로, 임차인을 유치하기가 까다로울 수 있다는 것이다. 현재 CBD에서 바닥면적이 가장 크다는 서울스퀘어의 1.7배다.

또한 현대자동차가 강남구 삼성동에서 추진하고 있는 GBC의 준공시점도 변수다. 서울시와 설계변경을 논의중인 GBC는 2031년경 준공될 것으로 예상되고 있다.