동화빌딩-옛 중앙일보 빌딩-서소문빌딩으로 이어지는 서소문 일대 재개발이 일사천리로 진행되면서 향후 5년내 서소문 지역이 대규모 오피스 권역으로 탈바꿈할 것으로 보인다.

서울시는 연접한 3개 빌딩 전면에 서울광장 크기(1만3205m²)의 개방형 녹지를 조성하고 공공보행통로로 3개 빌딩을 연결한다는 계획이다. 3개 재개발 구역을 사실상 하나의 구역으로 통합 개발하는 실험이 진행되고 있는 셈이다.

서울시는 지난 20일 열린 제4차 정비사업 통합심의위원회에서 ‘서소문 제10지구 도시정비형 재개발사업’ 시행을 위한 심의안을 통과시켰다. 1970년 준공된 동화빌딩과 주차타워 등 노후 건축물이 철거되고 지하 7층~지상 19층 규모 업무시설이 들어서게 된다.

마스턴투자운용은 2016년 동화개발산업으로부터 동화빌딩을 1170억 원에 사들였으며, 지난해 JB금융지주에 2750억 원에 매각했다. JB 우리캐피탈이 40%, 광주은행 30%, 전북은행 30% 등으로 지분을 나눠 매수가격을 부담했다. 2028년경 빌딩이 완공되면 JB금융그룹이 사옥으로 활용할 예정이며, JB 우리캐피탈, JB자산운용, JB 인베스트먼트등이 입주할 예정이다.

서소문 제10지구와 서쪽으로 인접한 서소문 제11·12지구에서는 상업용 부동산 개발 전문 디벨로퍼 시티코어가 지하 8층~지상 36층, 연면적 13만7211m²(약 4만1507평) 규모의 오피스를 조성하는 재개발 사업을 진행 중이다. 시티코어는 2020년 8월 중앙미디어그룹이 보유하고 있던 J빌딩(서소문 제11-1지구)와 M빌딩(서소문 제12-1지구)을 매입해 사업을 시작했으며, 대규모 프라임 오피스 개발을 위해 삼성생명 소유의 철골주자창 부지(서소문 제11-2지구), CJ대한통운 사옥 부지(서소문 제 12-2지구)를 추가로 확보해 4개 지구를 통합해 재개발을 진행하고 있다.

시티코어는 시행을 위해 설립한 시빅센터PFV를 통해 지난해 10월 6200억 원의 브릿지론 조달한 데 이어 현재 1조6000억 원 규모의 본PF 대주단을 구성하는 중이다. 오는 10월 본PF 조달을 목표로 하고 있다.

서소문 제11·12지구와 연결되는 서울역-서대문 1·2구역 제1지구에서는 서소문빌딩 철거작업이 진행되고 있다. 이병철 삼성 창업주가 공들여 만든 호암아트홀이 위치해 있던 건물이다. 시행을 맡고 있는 삼성생명은 기존 647석 규모의 호암아트홀을 세계적 수준의 음향 성능을 갖춘 1200석 규모의 대규모 클래식 공연장으로 조성할 계획이다.

새로 짓는 빌딩 규모는 삼성생명과 서울시가 협의 중이다. 서울시가 녹지생태도심 재창조 전략을 발표하기 전인 2022년 7월 인가한 사업시행계획에 따르면 높이 90m, 지하 7층~지상 19층 규모 빌딩이 849%의 용적률로 지어질 예정이었다. 하지만 녹지생태도심 재창조 전략에 따라 용적률은 1041%, 높이는 195m로 상향 조정됐다. 부동산 업계에서는 기존 21만3000m²였던 연면적이 25만m² 수준으로 늘어날 것으로 예상하고 있다.

서울시는 서소문 제10지구와 서소문 제11·12지구, 서울역-서대문 1·2구역 제1지구 등을 개별 지구 차원이 아닌 하나의 구역으로 통합 개발하기 위해 보행, 녹지, 경관 등을 유기적으로 연계했다. 서울시는 기존 3개 사업지구의 개방공간은 녹지와 보행축이 단절되고 인근 대지와의 연계성이 떨어진다고 보고 3개 사업지구를 서울광장 크기의 하나의 개방형 녹지로 묶는 방향으로 사업계획을 수정했다.

다만 일각에서는 3개 사업지구 앞을 오가는 보행자들이 제한적일 것이라는 점에서 공공성이 떨어진다는 지적도 나오고 있다. 3개 사업지구는 서소문 고가에 의해 단절되고, 통일로 대로 경찰청 앞 4거리에 이르러서는 경의선 철도에 가로 막혀 있어 시청역에서부터 서소문 빌딩 방향으로 걸어가다 보면 갈수록 보행자들이 줄어든다는 것이다.