디앤디인베스트먼트(DDI)가 인수를 추진하던 수송스퀘어 딜이 마무리 단계에서 무산됐다. 에쿼티 투자자 대부분을 모아 딜 종료 가능성이 높았지만 높은 매각가라는 부담 속에 매수 주체인 DDI의 보통주 투자 결정이 회사 내부에서 부결되면서 딜이 깨졌다. 

29일 부동산IB업계에 따르면 DDI가 지난 5월 디앤디플랫폼리츠의 자(子)리츠로 '디디아이수송스퀘어위탁관리 부동산투자회사'를 설립해 매수하려고 했던 수송스퀘어 딜이 매수주체인 DDI의 보통주 투자가 내부 투자심의회의(투심의)를 통과하지 못하면서 최종적으로 무산됐다. 

DDI는 지난 3월 수의 계약을 통해 수송스퀘어의 소유주인 모건스탠리와 매수 협상을 시작했다. 모건스탠리가 원했던 가격은 평당 3500만원 이상으로 대략적인 딜 밸류는 5500억~6000억 원 수준이었다. 5월 DDI는 수송스퀘어 인수를 위해 디앤디플랫폼 리츠의 자(子)리츠로 '디디아이수송스퀘어위탁관리 부동산투자회사'를 설립해 국토부 영업 인가까지 받으면서 투자자 모집이 어느 정도 완료된 것으로 알려졌다.

리츠의 투자설명서에 따르면 부동산 매입 대금은 5332억원(평당 3500만원)이다. 캡레이트는 4.05%다. 매입 재원은 보통주 및 우선주 등 주주 모집, 선.중순위 차입 등을 통해 조달한다. 에쿼티는 총 1970억원으로 이 가운데 보통주로 750억, 우선주로 1220억원이다.  우선주의 경우 배당률이 6.7%로, 매각 차익에서 30%를 수취하는 구조였다. 주요 공제회 몇 곳과 캐피탈사, 보험사 등이 투자자로 참여했다. 선.중순위 대출의 경우 주요 시중 은행과 역시 캐피탈, 보험사 등이 대주단으로 참여했다. 선순위 대출금리는 5.1%(올인 코스트 기준) LTV는 62%였고, 중순위는 7.0%에 LTV 75%였다. 

750억원의 보통주 가운데 DDI가 25%를 소폭 웃도는 수준의 금액을 투자할 예정이었다. 나머지는 SK디앤디를 비롯해 자산운용사 블라인드 비히클을 이용한 기관투자자, FM사 등이었다. SK계열사가 임차인의 대부분을 차지하고 있지만 그래도 캡레이트 4.05%는 건물 밸류를 상당히 높게 친 수준이다. 그래서 매수 주체인 DDI의 보통주 인수가 필요했다.

투자설명서가 작성될 당시에는 DDI의 보통주 투자에 대한 투자확약서(LOC) 발급이 완료됐고, 5월 이사회에서 관련 투자 승인이 날 것으로 예측됐었다. 하지만 DDI 내부에서 진행된 투심위에서 보통주 투자안이 부결되면서 딜이 최종 결렬된 것이다. 

수송스퀘어는 연면적 1만5261평(지하 6층, 지상 19층)으로 지난 2015년 SK디앤디가 당시 삼성생명이 매각한 빌딩을 매수한 후 수평 증축으로 연면적을 기존 4만4825㎡에서 5만313㎡로 확장했다. 이때 13년 동안 입주해 있던 제일모직은 강남구 도곡동으로 사무실을 이전했고, 빈 공간을 새롭게 주인이 된 SK 관련 기업들로 채웠다. 현재  SK에코플랜트(86.7%), SK가스(4.2%), SK이노베이션(8.9%) 등 대부분 면적을 SK계열사가 임차하고 있다. SK이노베이션의 임차 만기가 오는 12월이다.