시행사 알피에스디(이하 RPSD)가 서울 강남구 신사동에 추진중인 초고급 주거 단지 건축 프로젝트의 본 PF(프로젝트 파이낸싱) 전환이 관심을 모으고 있다. 당초 계획은 지난 6월말까지 PF 전환을 마치고 시공사와 공사 도급 계약을 체결하는 것이었는데, 일정보다 지연되고 있다.

서울 강남권에서는 슈퍼 리치(Super Rich)를 타깃으로 다양한 초고가 주거 단지 프로젝트가 진행되고 있는데, 프로젝트 성격에 따라 희비가 엇갈리고 있다. 성공적으로 분양을 마친 곳이 있는 반면, PF 대주단을 구하지 못해 어려움을 겪는 사업장도 여럿 있다.

‘더피크 도산’(The Peak Dosan)은 서울 강남구 신사동 633-3 일대 2,749㎡ (약 832평)에 지하 5층~지상 20층 규모의 26세대를 건축하는 프로젝트다. 세계적인 건축 사무소 헤르조그 앤 드뫼롱(Herzog & De Meuron)이 설계를 맡았다. 청담공원 바로 앞에 위치해 있으며, 국내 정상급 예술품을 감상할 수 있고, 미슐랭 셰프의 음식 서비스를 내세워, 다른 고급 주거 단지와의 차별성을 강조하고 있다. 예상 분양가는 최저 144억원(부가가치세 포함)이며, 최고층은 550억원에 이른다. 

관건은 이처럼 높은 분양가를 받아줄 수요층이 있는지 여부다. PH129, 에테르노 청담은 유동성이 풍부했던 2020년, 2021년 분양돼 성공적으로 마무리됐다. 올해도 나인원 한남, 반포 일대 신축 아파트는 신고가 행진이 이어지고 있으나, 가구수가 적은 초고가 단지가 팔릴지 여부는 지켜봐야 하는 대목이다.

두번 째는 시공사로 선정된 DL건설의 최종 참여 여부다. DL건설은 2023년말 시공 의향을 밝혔지만, 아직 공사비와 공사기간, 대금 지급, 책임준공 확약 여부 등의 세부 조건이 확정되지 않았다.

RPSD 2023년 감사보고서에 따르면, 새마을금고중앙회가 대출 목적으로 설립한 페이퍼 컴퍼니인 블랙스톤제일차㈜를 통해 브릿지 대출 1100억원(금리 연 9%)을 집행했다. RPSD는 알비디케이(이하 RBDK)가 지분 100%를 보유한 자회사인데, 신사동 부지가 RBDK 대출금의 담보로 제공돼 있으며, 연대보증을 섰다. 사실상 한몸이다.

RBDK는 2022년 포스코건설(29%), 신영증권 (19%), 신한캐피탈(19%)이 갖고 있던 RPSD 지분 67%를 모두 인수해 100% 자회사로 만들었다.

모(母)회사인 RBDK 2023년 감사보고서를 보면 단기차입금이 1655억원인데, 여기에는 블랙스톤제일차㈜에서 빌린 운영자금 890억원이 포함돼 있다. 새마을금고가 사실상 한 몸인 RPSD/RBDK에 약 2000억원을 대출해준 것이다. RDBK는 인천 항동 물류센터와 경기도 양주시 및 용인시에서 타운 하우스 사업을 진행하고 있다.

RPSD는 현재 13가구(50%)가 계약금 10%를 완납해 정계약이 이뤄졌음을 내세워 대주단 모집에 나서고 있다. 금융회사 관계자는 “올해 들어 사업성이 확실하지 않으면 PF 대출에 매우 신중을 기하고 있다”며 “대주단 입장에서 정상 계약인지 여부를 확인할 자료가 부족한 상황”이라고 말했다.