이태리 명품 기업 펜디(FENDI)의 가구 및 인테리어 브랜드인 까사(Casa)가 참여해 관심을 모았던 초고급 주거 개발 프로젝트인 ‘포도 바이 펜디 까사 (PODO by FENDI Casa)’에 중요한 변화가 나타났다. OK캐피탈이 유진자산운용과 손을 잡고 선순위 대출 채권을 모두 인수해, 사실상 프로젝트의 최대 채권자로 부상한 것이다.

OK캐피탈은 최근 용산 나진상가 15, 17, 18동 개발 브릿지 대출에서도 후순위 채권자였으나, 선순위 채권을 매입한 이후에 기한이익 상실(EOD)을 무기로 대출 원금 100% 회수에 성공한 바 있다. 부동산 업계에서는 OK캐피탈이 이번에도 유사한 전략을 구사하는 것 아니냐는 의심을 불러일으키고 있다.

‘포도 바이 펜디 까사’는 서울 강남구 논현동 114번지 일대 부지에 지하 7층∼지상 20층 규모로 오피스텔 6호실(전용 면적 281㎡. 85평)과 아파트 29가구(248㎡. 74평), 근린 생활시설 등을 건축하는 프로젝트다. 예정 분양가는 아파트 기준 170억~300억원으로 평당 2.1억~3.4억원 수준이다.

시행사인 골든트리개발은 포도 논현 프로젝트를 위해 2021년 5월 논현PFV를 설립했으며, 논현PFV의 2023년말 단기 차입금(토지매입에 사용)은 총 1800억원이다. 선순위 채권자는 신협 컨소시엄(500억원)과 광주은행(100억원)/전북은행(60억원)/수협은행(140억원)이다. OK저축은행은 중순위 대출 100억원, OK캐피탈은 후순위 대출 160억원을 갖고 있었다. 

논현PFV는 올해 2월 K증권을 통해 선순위 대출 3500억원, 중순위 950억원, 후순위 650억원 등 총 5100억원의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 추진했다. 조건은 사전 분양세대(총 매출액의 50% 이상에 해당하는 세대 수)의 계약금 20% 납입이었다. 하지만 요건을 충족하지 못해 PF 전환은 이뤄지지 않았다.

이후 OK캐피탈은 신협의 선순위 대출 채권 500억원, 유진자산운용이 광주/전북/수협은행 300억원을 인수했다. OK캐피과 OK저축은행의 기존 대출금과 합하면 전체 대출의 50%가 넘어, 프로젝트를 좌지우지할 수 있는 최대 채권자가 됐다. OK캐피탈 컨소시엄은 기존 브릿지론 대출을 만기 연장하면서, 금리를 기존 8.9% (All-in Cost 기준)에서 10% 이상으로 올린 것으로 알려졌다. 

OK캐피탈은 용산 나진상가 15, 17, 18동 개발을 위해 설립된 용산라이프시티PFV의 중/후순위 브릿지 대출(450억원) 채권자였다. 원리금 회수가 시급했던 OK캐피탈은 올해초 롯데카드의 선순위 대출채권 273억원을 인수해 다른 선순위 채권자의 공매를 막는 것과 동시에, 지난 7월 브릿지 대출 만기 연장의 키(Key)를 쥐었다. 이후 용산라이프시티PFV 대주주로 개발 사업 주체인 블리츠자산운용을 기한이익 상실(EOD)로 압박했고, 블리츠는 급하게 새로운 대주단을 모집해 기존 브릿지 대출을 모두 갚았다. 결과적으로 OK캐피탈은 선/중/후순위 대출 모두를 회수하는데 성공했다.

OK캐피탈은 이번 선순위 대출 채권 인수를 통해 포도 논현 프로젝트의 생사 여탈권을 갖게 됐다. OK캐피탈은 중순위 (700억원) 대출 캐피탈 회사 및 저축은행에게는 대출 채권의 할인 매각을 요구하는 것으로 알려져, 중순위 채권자들의 불만을 사고 있다.

부동산 업계 관계자는 “OK캐피탈이 나진상가와 비슷한 방식으로, 후순위 대출금을 지키려는 시도로 보인다”며 “최대 채권자 지위에서 프로젝트가 원활히 진행되지 않을 경우 시행사 교체, 공매 등 다양한 수단을 갖게 됐다”고 설명했다.