국내 부동산 시장에서 활발히 투자하던 DWS자산운용의 포지션 축소 속도가 빨라지고 있다. 2000년대 초반부터 국내 오피스 시장에 본격 진출한 이후 여러 대형 거래에 참여하며 오피스를 중심으로 국내 투자를 늘렸으나, 이제는 확연히 몸집을 줄이고 있다.

DWS자산운용은 2002년 한국에 진출한 도이치뱅크 산하 자산운용사로, 부동산 대체투자뿐 아니라 주식과 채권 운용도 해왔다. 국내 부동산 시장에서 활발히 매입하던 DWS는 2022년 고금리 기조로 전환한 뒤 매각 위주로 나서고 있다.

DWS의 국내 부동산 매각은 글로벌 상업용 부동산 시장의 침체와 맞닿아 있다는 평가가 나온다. 글로벌 긴축 흐름 속에 상업용 부동산의 부진은 여전히 진행형이다. FT는 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 자료를 인용해 유럽의 1분기 상업용 부동산 거래량이 345억 유로로 전년 동기 대비 26% 감소해 7분기 연속으로 줄었으며 이 수준은 13년 만에 가장 적었다고 보도했다.

실제로 DWS의 실적 공시 자료에 따르면 올해 2분기 대체투자 펀드에서 14억 유로의 자금 유출이 있었다. 전 분기(22억 유로)에 비해서는 유출 규모가 줄었지만, 유동성 실물 자산 및 부동산 펀드(Liquid Real Assets and Real Estate funds)에서 자금이 계속해서 빠져나가고 있다.

이런 상황 속에서 기존 투자자의 자금 회수를 위해 거래가 가능한 지역에서 투자자의 관심을 끌 만한 자산을 위주로 매각하고 있는 것이 최근 DWS의 움직임 배경으로 보인다. 실제로 DWS가 내놓은 물류센터는 공급 과잉에 대한 우려가 여전한 국내 물류 시장에서도 상당히 입지가 좋은 우량 자산으로 평가 받고 있다. 콘코디언, 타워8, 크레센도 모두 CBD 지역 내 핵심 자산들이다.

DWS의 포지션 변화는 2022년 광화문 콘코디언 매각부터 두드러졌다. 콘코디언 빌딩은 연면적 1만 8360평으로, 2018년 5월 금호아시아나 그룹으로부터 4180억 원(평당 2300만원)에 매수한 뒤, 2022년 9월에 마스턴운용에 6800억 원(평당 3700만원)에 매각했다. 그 다음해인 2023년에는 중심 상업 지역(CBD)에 위치한 타워8을 매각했다. 2015년 지엘메트로씨티로부터 3246억 원(평당 2100만원)에 매수했던 자산으로, 매각가는 5800억 원(평당 3700만원)이었다. 인수처는 미래에셋자산운용과 신협중앙회였다.

현재 DWS는 CBD 내 프라임급 오피스인 크레센도타워의 매각을 시도하고 있다. 이 빌딩은 2013년 금호그룹으로부터 3900억 원(평당 2400만원)에 매수했으며, 현재 매각 주관사 선정을 진행 중이다. 시장에서는 매각가를 7000억 원(평당 4200만원)으로 희망하고 있는 것으로 추정하고 있다. 2022년 이전에 DWS가 매매했던 주요 빌딩으로는 퍼시픽타워(구 올리브타워), SK순화빌딩, 알파빌딩 등이 있다.

DWS는 물류센터도 매각에 나서고 있다. 지난 2018년 라살자산운용으로부터 612억 원에 인수한 로지포트 이천은 ESR켄달스퀘어리츠의 자회사인 ESR켄달스퀘어에셋1호리츠에 매각하기로 했다. 거래 금액은 764억 원이며, 10월 18일 거래를 마무리할 예정이다. 인수 당시 자사 유럽 지역 부동산 펀드의 자금이 투입된 것으로 알려졌다. 연면적 기준 4만3405㎡(1만3130평) 규모로, 위치는 경기도 이천시 마장면 이치리 253-1이다.

또 다른 자산은 김포 성광로지스틱스 물류센터로, 경기도 김포시 고촌읍 전호리에 위치한 지하 1층, 지상 4층짜리 연면적 3만㎡(9000평) 규모다. 2020년 KB자산운용으로부터 인수한 이 자산(인수가 640억 원)은 현재 블랙스톤이 투자자로 참여하는 페블스톤자산운용과 매각 협상이 진행 중으로 예상 매각가는 800~900억원 수준으로 알려졌다. 

부동산 IB업계의 한 관계자는 "한국시장이 글로벌 시장의 부진과는 차별화된 흐름을 보이고 있다 보니, 외국계 투자자들의 경우 본국에서 펀딩한 자금이 국내로 유입되는 시절은 가고 이제 한국에서 수익을 내서 본국으로 자금을 유출하는 상황이다. DWS의 한국 내 몸집 줄이기도 그런 흐름의 한 가운데 있다고 봐야 한다"고 지적했다.

최근 브룩필드가 콘래드호텔을 매각하고 IFC 매각을 계속 타진하는 사례도 같은 흐름이다. 브룩필드가 미국오피스시장에서 투자손실이 많다 보니 수익이 많이 난 한국 자산을 팔아 본국으로 송금하고 있다는 것이 시장의 평가다. 또 기관 투자자 대상으로 신규 펀드를 설정할 한국 자산을 매각하는 사례도 있다. 기존 투자에서 높은 수익율을 보여줘야 신규 자금 모집이 수월하기 때문이다. 인베스코가 해외에서 신규 펀드를 만들때, 한국에서 수익율이 높았던 마제스타시티타워원을 매각한 것이 이 같은 사례로  꼽힌다.