서울시가 개방형녹지와 공개공지에 대한 인센티브를 축소했지만 도심 정비사업의 용적률과 높이는 오히려 높아진 것으로 나타났다.

서울시가 지난 8월 2030 도시·주거환경기본계획을 개정한 이후 도심 정비사업의 정비계획이 처음으로 확정됐다. 봉래구역 2지구다. 코어비트가 이 곳의 정비계획을 분석한 결과 연접한 사업지구에 비해 오히려 용적률과 높이가 높아졌다.

서울시와 중구청이 확정한 봉래구역 2지구 정비계획이 지난달 25일 중구청 홈페이지에 게시됐다. 

이에 따르면 봉래구역 2지구의 용적률은 1264.74%로 결정돼 기본계획 수정되기전 3월에 확정된 봉래구역 3지구의 용적률(1187.3%)보다 높았다. 기준용적률 600%에 허용용적률 인센티브 200%와 상한용적률 인센티브 464.74%가 제공됐다.

2지구와 3지구의 용적률과 비교해보면 허용용적률 인센티브 200%를 똑같이 받았다. 2지구는 3지구가 개방형녹지 초과 조성으로 받은 인센티브 100%를 받지 못했지만, △도서관, 생활체육시설 등 생활SOC 조성(90.9%) △도시경제활성화 유도(52.6%) 등으로 200%의 허용용적률 인센티브를 받을 수 있었다. 생활SOC 조성과 도시경제활성화 유도는 둘 다 8월 수정된 기본계획에 신설된 항목이다.

상한용적률의 경우 2지구는 공개공지 초과 조성으로 67.73%의 인센티브를 받았다. 3지구가 공개공지 초과조성으로 받은 인센티브(127.97%)보다 낮았다. 하지만 2지구는 △녹색건축 초과등급 인증 24% △건축물 에너지효율등급 인증 48% △지능형건축물 인증 24% 등으로 120%의 인센티브를 받았다. 이들 3가지 인센티브는 모두 이번에 신설된 것들이다.

이처럼 개방형 녹지와 공개공지에 대한 용적률 인센티브는 축소됐지만 신설된 항목에 대한 인센티브가 제공되면서 전체 용적률은 오히려 높아지는 결과가 나왔다.

건물 높이도 마찬가지다. 서울시가 개방형 녹지와 공개공지의 중복 인센티브 문제를 해결하기 위해 공개공지 초과 조성에 따른 높이 인센티브를 폐지했지만 다른 항목을 통해 건물 높이가 더 높아졌다.

개방형 녹지와 공개공지 중복 인센티브가 폐지되기 전에 정비계획이 확정된 봉래구역 3지구의 높이는 기준높이 90m, 개방형 녹지 조성에 따른 인센티브 42m, 공개공지 초과제공 7.2m 등 139.2m로 정해졌다.

봉래구역 2지구는 공개공지 초과 조성 인센티브를 받지 못했고, 개방형 녹지 조성에 따른 인센티브도 32.14m로 3지구에 비해 낮았다. 그러나 공공용지 제공에 따른 인센티브를 18.94m 받으면서 높이는 141.08m로 오히려 3지구보다 높았다.

서울시는 그동안 서울 도심의 녹지를 늘린다는 목표 아래 지난해 2월 발표한 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’을 통해 개방형녹지의 개념을 도입했다. 도심 재개발 사업지에 대중들이 걸어다닐 수 있는 개방형녹지를 조성하면 용적률과 높이 인센티브를 대폭 제공한다는 내용이었다.

이후 서울시는 용적률이 900% 수준이던 도심 재개발 사업의 용적률을 1500% 수준까지 높여줘 수천억 원 규모의 초과 개발 이익을 안겨줬다.

시장에서는 서울시의 고밀도개발 정책이 사업자들에게 과도한 특혜를 주고 있다는 논란이 제기되기 시작했다. 이를 의식한 서울시는 8월29일자로 개방형녹지와 공개공지에 대한 인센티브를 축소하는 방향으로 고친 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’을 확정 고시했다.

핵심 내용은 개방형 녹지에 대한 허용용적률 인센티브와 공개공지에 대한 상한용적률 인센티브 중 한 가지만 받을 수 있도록 하고, 공개공지 초과 조성에 따른 상한용적률 인센티브를 2분의 1로 축소하는 것이었다. (용적률은 기준용적률에 허용용적률과 상한용적률을 합쳐서 산출된다.)

공개공지는 건축법에 따라 소규모 휴게공간이나 벤치 등 일반인이 이용할 수 있도록 의무적으로 조성해야 하는 공간이다. 서울시가 도입한 개방형 녹지는 공개공지까지 포함한다. 이 때문에 개방형 녹지를 조성했다고 용적률 인센티브를 주고, 공개공지에 대해서 별도의 인센티브를 추가로 제공하는 것은 과도하다는 논란이 있었다.

서울시가 8월 개방형녹지와 공개공지에 대한 인센티브를 축소하겠다고 발표하면서 향후 확정되는 정비계획의 용적률과 높이가 얼마나 줄어들지에 정비업계의 관심이 집중됐다.

하지만 막상 다른 항목으로 용적률과 높이 인센티브가 확대된 정비계획이 공개되면서 정비업계는 서울시의 새로운 기준에 부합하는 개발계획으로 인센티브를 최대한 받아낸다는 계획이다. 부동산 업계 관계자는 "서울시가 과도한 인센티브로 사업자들에게 막대한 개발이익을 안겨주고 있다는 논란은 앞으로 계속 이어질 전망이다"고 말했다.