수분양자들의 소송은 실패로 끝날 가능성이 높습니다. 부동산 시장이 하락할 때마다 비슷한 주장들이 터져 나왔고, 이미 하급심 등에서 패소한 사례가 많습니다. 

수분양자들의 소송 목표는 분양 계약 취소입니다. 우선, 시행사에서 마치 주거가 가능한 것처럼 홍보했지만 주거가 불가능 해졌고, 결국 시행사가 거짓말을 한 것이니 분양계약은 취소되어야 한다는 주장입니다. 둘째는 분양 계약이 취소돼야 하니, 이 과정에서 은행에서 받은 대출도 무효라는 논리입니다.

‘시행사에서 마치 주거가 가능한 것처럼 거짓말을 했다’는 주장은 받아 들여지지 않을 가능성이 높습니다. 

법원 판례는 “부동산 투자 결정은 투자자들이 충분히 알아보고 투자를 했어야 한다”는 입장입니다. 또한 계약서 혹은 확인서에 적혀 있는 내용이 수분양자들에게 절대적으로 불리합니다. “주거가 가능하다”는 설명은 분양 대행사 직원이 설명을 했거나, 기타 소개 자료에 기재된 경우가 많습니다. 계약서나 계약 과정에서 별도로 작성한 확인서에는 이런 내용이 없거나, “계약서나 확인서에 있는 내용 외에 다른 사실관계는 보장하지 않는다”는 문구가 들어있을 가능성이 높습니다. 

법원은 “계약서나 확인서에 적혀 있는 내용이 분양대행사 직원의 구두설명이나 소개자료에 나온 내용에 우선한다”는 입장입니다. 

2021년 5월 4일, 정부가 생숙을 주거용으로 사용할 수 없다는 내용으로 시행령을 개정했습니다. 이 말은 다른 측면에서 보면 시행사도 2021년 5월 이전까지 생숙을 주거용으로 사용할 수 없는지 몰랐다는 논리가 됩니다. 이 때문에, “시행령 개정 이전에 말한 내용에 대해서는 시행사의 책임을 물을 수 없다”는 하급심 판례도 있습니다.

둘째 논점은, 최근 많이 발생하는 채무 부(不)존재 소송인데, 결론적으로 수분양자들이 패소할 가능성이 매우 높습니다. 이는 신용카드로 구입한 물건을 환불할 테니, 신용카드 대금을 지급하지 않겠다는 주장과 유사합니다. 일단 신용카드 대금은 지불하고 물건을 판매한 사업자에게 환불을 받는 것이 순리입니다.

2010년 서브프라임 모기지 사태로 인한 부동산 시장 급락 시기에, 이런 유형의 소송이 많이 제기됐습니다. 하지만 수분양자들이 모두 패소했고, 소송 기간에 발생한 지연이자와 은행 측 소송비용까지 모두 부담했습니다.

시행사가 먼저 분양 계약 해지를 요구할 것으로 예상하기 때문입니다. 수분양자들이 건물 완공 후에도 잔금을 내지 않고 소송을 제기하며 버티면, 금융회사는 시행사에게 대출 상환을 강하게 요구합니다. 시행사는 채무 변제기일이 있기 때문에, 빌려서라도 대출금을 갚아야 합니다. 하지만 돈을 마련할 방법이 없으니, 시행사가 ‘울며 겨자 먹기’로 분양 계약을 해지해 부동산을 돌려받고, 이를 담보로 다른 금융기관에서 대출을 받을 수밖에 없다는 예상입니다.  

하지만 이런 예상은 현실에서 적용되지 않습니다. 요즘 생숙, 지식산업단지 등은 담보 가치를 아예 인정받지 못하거나, 인정받더라도 LTV(담보인정비율)가 매우 낮아서 시행사가 이 돈으로 대출금을 갚을 수 없습니다.  

수분양자들은 최종적으로 분양 잔금은 물론, 대출 연체 이자와 시행사 소송 비용까지 물어내야 하는 상황을 맞게 됩니다. 합리적인 해결책은 수분양자가 일단 계약에 따라 잔금을 낸 이후에 대책을 마련해야 합니다. 

부산 고등법원 (사건 번호 2023나50526)은 원고들이 “중도금 대출계약의 주채무자는 시행사이기 때문에, 최종적인 변제 책임이 없다”고 주장한 사건에서, “최종적인 변제 책임은 대출 계약 당사자이자 주채무자인 원고들에게 있다”며 기각했습니다. 

서울 서부지방법원 (2022가단211587)은 원고가 “생숙을 주거용으로 사용할 수 있다는 설명을 들었으나, 실제는 주거용이 아니었다. 계약금을 돌려 달라”고 요청한 사건에서, “고의적 속임수(기망)나 계약의 중요한 부분에 대한 오해(착오)가 입증되지 않는다”며 원고 패소 판결을 내렸습니다. 

서울 중앙지방법원 (2022나25768)은 원고가 “광고에서 생숙을 주거시설로 오인하게 했다”고 주장했으나, “생활형 숙박시설을 명시하는 등 광고로 사실을 왜곡하거나 과장하지 않았다”고 판단했습니다.