이지스자산운용이 경기도 오산 세교2지구에서 진행중인 공공 지원 민간임대 주택 사업이 올해 안에 프로젝트 파이낸싱(PF)을 마무리하고, 내년 상반기에 착공에 들어갈 예정이다. 이지스는 2020년 LH에서 매입한 부지에 주상복합을 건축해 분양할 예정이었으나, 사업성이 악화되면서 임대주택 사업으로 전환했다.

토지매입 대금 납부를 연체할 정도로 코너에 몰렸으나, 정부 자금을 지원 받을 수 있는 임대 사업으로 살아났다. 다만, 이지스가 조성한 사모신탁의 투자 회수 기간은 많이 늦어질 것으로 예상된다.

이지스는 2020년말 LH 공개입찰에 참여해 경기도 오산시 가수동 307-1 일대 주상복합용지 M-1 블록(대지 면적 33,081㎡)을 인수했다. 공급 예정 가액은 813억원이었으나, 2배가 넘는 1720억원에 인수했다. M-1 블록은 지하철 1호선 오산역과 가깝고 인근에 대규모 공공시설 입주가 예정돼 있어서 입찰 경쟁이 치열했기 때문이다. 

이지스는 개발 프로젝트를 위해 ‘이익참여형 메자닌 일반사모부동산모투자신탁제1-1호’를 조성하고 오산세교아트PFV를 설립했다. 사모신탁은 2023년말 기준으로 PFV 의결권있는 1종 우선주 70억원, 장기 대여금 360억원 등 430억원을 투자했다. 이지스자산운용도 자체 자금 10억원을 자본금으로 투자했다. IBK캐피탈은 브릿지 형태로 1290억원을 대출했다.

이지스는 원래 해당 부지에 897가구 규모의 주상복합 단지를 분양할 계획이었으나, 부동산 시장 침체와 금리 상승이 겹치면서, 분양 수요가 얼어붙었다. 이지스는 이후 경기 오산시와 협의를 거쳐 공공지원 민간 임대주택 897세대와 오피스텔 90세대로 사업 계획을 변경해 2023년10월 건축 심의를 마쳤다. 이지스는 오산시와의 협의 기간을 감안해 LH에 대한 토지 매입의 잔금 납부 시기를 2025년 1월로 연기했다.  

이지스 사모신탁 1-1호는 개발 사업 이익의 우선 배당권을 갖는 제1 종류주 이외에 고(高)금리 대여금을 통한 수익을 추구한다. 사모신탁 1-1호의 장기 대여금(360억원) 금리는 12.6%로 매우 높은 편이다. 다만, 주주 대여금은 PF 대출금, 공공기금 지원금보다 후순위이기 때문에, 사실상 자본금 성격을 갖는다. 

공공 지원 민간임대는 주택도시보증공사(HUG) 주택도시기금의 자금 지원을 받아 주택을 건설해 임대하기 때문에 일반 분양보다는 수익성이 낮지만, 초기 사업비 부담이 낮은 장점이 있다. 초기 10년 의무 임대 기간은 임대료가 시장 가격보다 낮다는 단점이 있다.

이지스는 의무 기간이 끝나면 임대 주택을 일반인에 분양할 예정이어서, 분양 시점에 자산 가치가 높아질 수 있다고 설명했다. 다만, 사모신탁 투자자의 투자금 회수 기간이 늦어지는 것은 불가피하다.