최근 실시된 구로 지밸리비즈플라자 매각 입찰에는 베인캐피탈, 오크트리캐피탈, TPG안젤로고든 등 외국계 펀드들이 적극 참여해 업계의 주목을 끌고 있다.

이들 외에도 싱가포르투자청(GIC)이 입찰에는 참여하지 않았지만 막판까지 투자 여부를 고심한 것으로 알려졌다.

7일 부동산 투자업계에 따르면 지난달 21일 진행된 지밸리비즈플라자 매각 입찰에 이지스자산운용, 퍼시픽자산운용, 케이펙스자산운용, 한강에셋자산운용, NH농협리츠운용 등 5곳이 참여했다. 이중 NH농협리츠운용를 제외한 4곳이 모두 외국계 펀드와 짝을 이뤄 참여해 눈길을 끌었다.

이지스자산운용은 세계 10위권 미국계 사모펀드인 베인캐피탈과 손을 잡고 참여해 우선협상대상자로 선정됐다. 베인케피탈은 2016년 이후 한국에서 기업 인수합병(M&A) 분야에 투자하다 2020년 총 사업비 2조5000억 원 규모의 청라 국제업무단지 개발사업에 외국인직접투자자(FDI)로 참여해 한국 부동산에 처음 투자에 나섰다. 2022년 7월말 진행된 서소문 동화빌딩 입찰에 깜짝 참여하기도 했던 베인캐피탈은 부동산 투자사업에 상당한 노하우를 갖고 있는 것으로 정평이 나 있다.

미국계 대체투자 전문 운용사인 TPG안젤로고든은 퍼시픽자산운용과 손을 잡고 입찰에 참여했다. TPG안젤로고든은 2006년 한국 시장에 진출한 이후 저평가된 자산을 인수해 자산가치를 높여 고수익을 추구하는 오퍼튜니스틱 전략을 추구해왔다.

미국 하워드 막스의 오크트리캐피탈은 케이펙스자산운용과 함께 입찰에 참여했다. 오크트리는 쌀 때 사서 비싸게 파는 전형적인 ‘사이클 플레이’ 전략을 구사해왔다.

더익스체인지서울(TES) 매각을 마무리하고 서울파이낸스센터(SFC) 매각 절차를 밟고 있는 GIC도 국내 운용사와 함께 막판까지 입찰 참여를 검토했지만 입찰에는 들어가지 않았다.

이처럼 도심권도 아니고 여의도권역에서도 거리가 있는 지밸리비즈플라자에 해외 탑클래스 규모의 외국계 펀드들이 관심이 갖는 배경에 업계의 관심이 쏠리고 있다. 부동산 업계 관계자는 “지식산업센터가 많이 몰려 있는 지밸리에서 2개뿐인 프라임급 오피스 빌딩 중 하나이므로 공실 리스크가 적고 입지도 좋은데 평당 1300만~1400만 원 수준으로 상대적으로 저평가돼 있다”며 “한국 상업부동산 시장에 유동성이 부족해 경쟁이 치열하지 않은 상황이어서 외국계 펀드들이 충분히 욕심을 낼 만한 자산이다”고 평가했다.

구로디지털단지에 위치한 지밸리비즈플라자는 지하 4층~지상 20층 연면적 9만6639.42m² 규모의 오피스와 호텔(롯데시티), 리테일로 구성된 초대형 복합건축물이다. 오피스 60%, 호텔 21%, 리테일 19%이다. 이지스자산운용이 2013년 코오롱글로벌로부터 2670억 원에 매입했다.

실제로 지밸리비즈플라자는 공실의 거의 없다. 리테일 및 호텔은 각각 GS리테일과 호텔롯데가 장기 마스터리스를 하고 있어 운영 안정성이 높다. GS리테일은 올 8월 임대차 만기 때 2029년말까지 5년 연장을 하면서 임대료를 10% 인상했다. 호텔롯데의 임대차 기간은 2034년까지 10년이 남아 있다. 

서울 서남권역 주요 오피스의 최근 3년간 E.NOC 연평균 상승률이 약 7.6% 수준인데 비해 지밸리비즈플라자는 6.4% 상승해 임대료 상승 가능성도 있다.

오피스에는 KT IS, 패스트파이브, 삼성생명, 현대해상, NHN클라우드, 하나은행, 우리은행, KDB산업은행 등이 입주해 있다. 임대율은 95%, 가중 평균 잔여 임차기간(WALE)은 3.5년이다.

지밸리비즈플라자의 실질 임대료(E.NOC)는 3.3m²당 19만8000원으로, 구로구 구로동 센터포인트 웨스트(20만8000원), 구로구 신도림동 SPACE-K(22만4000원), 영등포구 문래동3가 세미콜론 문래(21만1000원)에 비해 낮은 수준이어서 추후 인상될 여지도 있다.