코람코자산운용이 미국 스타우드캐피탈 위탁 자금으로 설정한 펀드의 첫번째 물류센터 투자가 이뤄졌다. 규모는 작지만, 스타우드캐피탈(SC) 펀드가 1호 투자를 시작했다는 점에서, 앞으로 보다 활발한 투자가 예상된다.

19일 상업용 부동산 업계에 따르면, 코람코자산운용은 최근 경기도 이천시 부발읍 고백리 327-2일대에 위치한 ㈜성곡물류 소유 물류센터를 490억원에 매입하는 계약을 체결했다.

이 물류센터는 2023년 6월 준공됐으며, 지상 4개층은 LX판토스(LX그룹 물류 계열사), 지하 2개층은 푸드올마켓(식자재 도소매 유통기업)이 100% 임차하고 있다.

코람코자산운용은 지난 10월 미국계 글로벌 대체투자 운용사인 스타우드캐피탈로부터 약 4000억원을 위탁받아 ‘코람코SC 물류부동산 펀드’를 설정했다. 코람코자산신탁도 약 200억원을 함께 투자했으며, 별도관리계정(SMA)을 통해 약 7년 동안 운용된다. 투자 대상은 서울 및 수도권에 위치해 있고, 준공 직후 또는 준공이 임박한 우량 물류센터다.

㈜성곡물류는 물류 센터 프로젝트를 위해 2020년 1월 설립된 PFV다.

2023년말 기준 총부채는 536억원, 자본금은 마이너스 36억원이었다. 시행사가 코람코의 인수대금 490억원을 받아도 금융회사 부채(420억원)와 건설 공사 대금으로 추정되는 미지급금(92억원)을 갚고 나면 손해를 보게 된다. 

시행사는 임대율 100%인 물류센터를 왜 손해를 보며 팔았을까? 이유는 롯데카드에 있다. 

이 프로젝트의 부동산PF 대출 만기는 2024년 10월이었으나, 성곡물류는 2023년말부터 이자 후취 형식으로 대출 만기를 3개월 단위로 연장해왔다. 그런데 MBK파트너스가 대주주인 롯데카드가 PF 대출금 회수에 적극 나서면서, 2024년 하반기 들어 만기 연장을 거부하고 기한이익 상실(EOD)을 선언했다. 시행사가 3개월 또는 6개월 단위로 만기를 연장할 때는, 후취로 쌓인 이자를 갚아야 하는데, 그 돈을 마련하지 못했던 것이다. 

시행사는 지난 9월 K운용사, I증권사와 함께 PF 대출금을 약 465억원 규모의 시설 담보대출 전환을 추진했다. 하지만 “EOD가 발생한 자산의 담보대출 전환이 가능한가”에 대한 법적 논란에 직면하면서 무산됐다. 이에 다급해진 시행사가 코람코자산운용과 서둘러 매매 계약을 체결해, 물류센터가 공매에 넘어가는 것을 막았다. 반면, 코람코는 비교적 우량자산을 싼값에 매입한 것이다.

부동산 개발 업계 관계자는 “시행사가 PF대주단의 달라진 분위기를 정확히 파악하지 못한 채 시간을 끌다가 EOD가 발생한 것”이라며 “대주단이 점차 대안 없는 만기 연장 보다는, 강하게 원금 회수를 추진하는 방향으로 돌아서고 있다”고 말했다.